REIT 股息是否受限於最新的百分之 15 稅率上限？
在 2003 年五月，美國國會通過了「工作與投資增長減稅方案」(Jobs and Growth Tax Relief Reconciliation Act)，將大多數股息和資本收益的所得稅減少到不超過百分之 15。由於 REIT 一般不付企業稅，絕大部份的 REIT 股息仍被當作一般收入課稅，稅率不超過最新制定的百分之 35 (原為百分之 38.6)。
然而，REIT 股息在下列情況下適用於較低的稅率：
- 個人納稅人適用於較低的預定所得稅率
- REIT 進行資本收益分配 (稅率不超過百分之 15)
- REIT 分配來自應納稅 REIT 子公司或其他企業的股息 (稅率不超過百分之 15)
- 在經過許可的情況下，REIT 支付企業稅並保留收益 (稅率不超過百分之 15)
此外，最高百分之 15 的資本收益稅率一般適用於 REIT 股票的銷售。
資料指出，在 2003 年，大約有三分之一的 REIT 股息符合較低百分之 15 資本收益稅率的資格。其中有百分之 54 為資本收益分配，百分之 46 為資本利息，後者在股票出售時以資本收益的稅率課稅。
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13. 在投資前應先考量哪些不動產的基本原則？
REIT 投資人通常會比較目前的股價和公司資產的資產淨值 (NAV)。NAV 以每股為根據，衡量公司淨資產的市值。有時 REIT 的股價可能不等於自己的 NAV。投資人應該了解會影響 REIT 不動產持股價值的基本因素。一個關鍵的因素在於新建築供應和新空間需求之間的平衡關係。當建築業在市場上快速推出新空間，讓市場無法消化時，建築空屋率就會上升，導致租金下跌，房地產價值衰退，造成資產淨值走低。
經濟繁盛而且就業率上升時，資本投資和家用支出會增加新辦公大樓、公寓、工業設施和零售商店的需求。人口增加也會導致公寓需求大增。然而，世界各地的經濟時好時壞，經濟成長不一定會同時帶動所有房地產類型的需求。因此，投資人應該比較不同公司的房地產位置和這些地方相對的不動產市場的優缺點。
您可以從公司網站找到其房地產的資訊，而本地及區域性不動產市場的資訊可查詢財務出版品或網路上的研究網站，例如 www.lendlease.com 或 www.tortowheatonresearch.com。
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14. 不動產融資的歷史演變為何？
從歷史而言，帶來收益的商業性不動產通常融資率很高。房地產提供了抵押融資的實質安全度，而來自這些房地產的租金收入則可用來支付貸款利息支出。房地產市場通常由開發商或企業家主宰，他們希望創造個人財富，願意承受很高的風險。在 1990 年代早期不動產衰退前，個人的房地產通常帶有抵押，佔房地產估計市值或建造費用的百分之 90 以上。有時貸款額度價值比甚至會更高。1990 年代早期不動產的嚴重衰退迫使許多不動產貸方、開發商和所有人不得不重新考慮如何適當地將赤字融資用於不動產計劃。
REIT 目前擁有的房地產融資率都更為保守。就平均而言，REIT 的融資一半是債務，一半是證券，大幅降低利率，並創造出更強建、穩定性更高的企業營運。如果 REIT 有長期未清償的債務信用評等，其中有三分之二的公司為投資級別。
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15. REIT 股票如何估價？
和所有上市交易股票的公司一樣，REIT 股票在市場中每天都會定價，讓投資人可以每天評估投資組合的價值。若要評估 REIT 股票的投資價值，一般的分析會包括下列一項或多項準則：
- 管理品質和企業結構
- 預期的股票總收益，從預期的價格變更和主要的股息收益來評估
- 和其他收益導向的投資相對的目前股息收益 (例如債券、公用事業股票和其他高收益的投資)
- 以 REIT FFO 百分比表示的股息支出比例
- 預期每股收入的成長
- 不動產和/或抵押以及其他資產的基礎資產價值
已向 SEC 註冊、但不在股市公開交易的 REIT 股票應根據專業資格財務顧問的諮詢來定價。
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16. REIT 利潤有哪些影響因素？
利潤成長通常有好幾個來源，包括更高的收益、更低的成本和新的商機。最直接的收益成長來源為建築使用率提高及更高的租金。只要新建築的需求量和現有的供應保持良好的平衡，市場租金通常會隨著經濟成長而起飛。當有技能的所有人升級設施、加強建築服務和更有效地向新類型的租客行銷房地產時，使用率不足之建築物的低佔用率則可望提昇。如果房地產購入和開發的投資利潤超過融資的成本，相關的專案也會創造成長的機會。和其他公開上市公司一樣，REIT 和上市交易的不動產公司也會透過改進效率和利用新的商機來增加收入。
「REIT 現代化法案」(REIT Modernization Act, RMA) 於 2001 年一月 1 日生效，提供 REIT 其他增加收入的機會。在 RMA 制定之前，REIT 提供的服務僅限於長期以來被視為「約定成俗」的房東服務，無法提供其他房東能有的新興服務。RMA 允許 REIT 建立子公司來提供具有競爭力的服務，滿足現今房客的需求。
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17. 哪些人會投資 REIT？
美國和境外成千上萬的個人投資人都有 REIT 的股票。其他典型的 REIT 買家包括養老基金、永久基金和基金會、保險公司、銀行信託部及共同基金。
投資人一般會買進 REIT 是因為公司目前的收入很高，而且有機會長期穩定成長。這些都是不動產的基本特色。此外，投資人如果想要分散投資組合，納入少見的股票和債券，也會受 REIT 的特色吸引。
目前很多投資人利用 REIT 達成投資目標，例如大型的養老基金希望讓退休老師取得高品質的收入投資。
登記上市的 REIT 股票可在公開市場上購買，沒有最小額的限制。很多投資人也選擇透過共同基金或專門投資上市不動產公司的指數股票型基金來擁有 REIT。
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18. 為什麼我應該投資 REIT？
REIT 為總和收益的投資。通常提供很高的股息，而且有潛力穩定長期地增加資本。REIT 股票的長期總和收益可能低於高風險高成長的股票，而且和風險較低的債券利潤比起來也略為遜色。因為大多數的 REIT 擁有中小型證券市場的資本，利潤應該和其他的中小型公司做比較。
上市 REIT 股票的利潤和其他市場區隔其實沒什麼太大的關聯。因此，在您的投資方案中納入上市的 REIT 可以讓您的投資組合更多樣化。
REIT 提供投資人：
- 目前的穩定股息收入
- 高股息收益
- 一般超過消費者價格膨脹的股息成長
- 流動資產：公開交易 REIT 的股份已經轉換成現金，因為在主要的股市中交易。
- 專業化管理：REIT 經理人都是老練的不動產專業人員
- 降低風險的投資組合多樣化
- 監督：REIT 的獨立董事、獨立分析師、獨立稽核人員及商業和財金媒體都會定期監督上市 REIT 的財報。這種監察讓投資人享有保護措施，並據此評量 REIT 的財務狀況。
- 公開的義務：已向 SEC 註冊債券的 REIT 必須固定向 SEC 報告，包括每季和每年的財報。
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19. REIT 在 401(k) 計劃中扮演什麼角色？
大多數 401(k) 計劃都提供各式各樣的股票和債券投資選擇。然而，目前大多數的固定提撥計劃都無法進入不動產的領域。不動產股票的利潤具有競爭力、風險程度穩定，而且和其他股票及債券的投資利潤關聯不大，因此能提供比多資產投資組合更顯著的多樣化優勢。參與者和保證人應該確定他們的 401(k) 計劃中的投資選擇包括不動產，因為這是一項最強大的投資組合分散因素。從過去的經驗來看，機構投資者的投資組合大多相當多元化，借債在符合預期的範圍內，同時避免發生慘重的損失。個人投資人可能無法了解這種投資概念的重要性。
NAREIT 委任了一家資產配置的主要權威，叫做 Ibbotson Associates，來探討 REIT 公開交易債券的投資績效記錄，判斷 REIT 是否在多元化的投資組合中提供了具有意義的分散風險優勢。Ibbotson 發現，就過去的記錄而言，REIT 不僅取得了具有競爭力的利潤，而且比其他類型的股票更為穩定。Ibbotson 也發現 REIT 利潤和那些股票和債券之間的關聯相當低。事實上，由於 REIT 總債券市場資本已經增加，而且華爾街的分析師也提供更廣泛的分析，加上 REIT 的投資人增加，REIT 和這些其他投資的關聯明顯地越來越弱。由於這些投資方面的特性，Ibbotson 分析顯示 REIT 是非常有力的投資組合多樣化元素，能夠提高利潤並降低風險。
舉例來說，Ibbotson 的分析發現，在 1972 到 2003 年之間，每年將投資組合的百分之 10 分配給 REIT 的話，每年的平均利潤會從百分之 10.9 升高到 11.2，同時將風險從百分之 10.8 降低到 10.4。將百分之 20 分配給 REIT 的話，則會讓年平均利潤增加到百分之 11.5，風險則降低到百分之 10.1。有關 Ibbotson 研究的詳細資訊，請按一下這裡查閱他們的網站。
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20. 如果我自己有房子，仍需要投資 REIT 嗎？
REIT 投資可和自有的房地產搭配。自行投資房地產仍是不錯的選擇，而結合 REIT 股票後更能加強投資的益處。
很重要的是，自己有房地產和其他投資有幾個明顯的差異。房屋是投資也是開銷，尤其在貸款成數很高時。房屋不會製造穩定的收入，但需要定期繳納利息、房地產稅和保險費用，不時還有其他的維護費用。
美國國內常用的住宅價格指數在 1976 到 2003 年間平均以複利計算增加了百分之 5.8。而債券型 REIT 若單以價格為基礎，則產生了百分之 6.5 的複合年利潤，如果將股息再投資，REIT 在這段期間內的複合年度總利潤為百分之 15.5。
REIT 利潤和房屋價格變更之間的關聯並不高，再加上 REIT 一向提供吸引人的利潤和和緩的變化，當然是房屋所有人和租屋者最好的投資選擇。
在最後的分析中，投資人可以結合房屋所有權和 REIT 股票，加入多樣化的投資組合中，創造長期的豐厚財富。
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21. 投資 REIT 時要注意什麼？
收益穩定、股息增加，而且價差收入大的公司通常會得到市場的反應。因此，投資人應該尋找具有下列特質的 REIT 和公開上市交易的不動產公司：
- 表現出的能力足以可靠地增加利潤。例如，您可以調查公司的房地產目前租金是否低於市場水準。此類的房地產在平衡的市場中提供有利的潛能，當經濟成長減緩時也保護價格不至於探底。
- 管理團隊能夠快速而有效地再投資手邊的現金。一向能夠及時完成新的專案，而且不超出預算。有創意的管理團隊透過健全的策略根據 REIT 現代化法案開發新的收益機會。
- 有力的營運特質，包括有效的企業管理程序、保守的延伸、接受度高的會計實務、良好的租客關係及清楚定義的營運策略，才能在競爭激烈的市場中成功。
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22. 如何投資 REIT？
個人可以投資公開上市交易的 REIT，透過營業員在股市購買股票。就和其他公開上市交易的債券一樣，投資人可以購買一般股票、優先股和債券。投資人可以使用股市營業員、投資顧問或財務規劃師的服務，來協助分析自己的理財目標。這些專業人員可以向投資人推薦適當的 REIT 投資。投資人也可以直接聯絡 REIT，取得公司年報、展望和其他財務資訊。公司網站上應該可以找到很多相關資訊。NAREIT 的網站 www.nareit.com 也列出所有公開上市交易的 REIT 以及股票代號。各地的圖書館也有範圍廣泛的出版物，提供上市公司 (如 REIT) 的投資研究和資訊。
另一個方法是購買專門投資不動產債券的共同基金的股票，更進一步分散您的投資。NAREIT 網站也提供這些共同基金的名稱。投資人可以透過公共資訊來源比較和評估共同基金的績效，例如 Morningstar 公司，在圖書館應該也可以找得到。這些資源提供非常詳細的資訊，包括過去的績效、目前投資組合持股和處理基金投資成本的資訊。也可以找到一些不動產和 REIT 交易的基金和封閉型基金。
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23. REIT 和有限合股經營的差異為何？
REIT 並非合股經營，但和其他的企業一樣，REIT 透過合股經營參與合資事業。REIT 和有限合股經營之間有一些重要的組織和營運差異。
REIT 和有限合股經營之間的一個主要差異是如何將每年的稅務資訊報告給股東。REIT 的投資人每年都會從 REIT 收到傳統的國稅局表格 1099，說明前一個納稅年度所收到的收入量和類型。但是，有限合股經營的投資人會收到更複雜的國稅局清單 K-1，這份清單必須在 1099 後提供給納稅人。此外，REIT 投資人所需申報的州賦稅利潤少於有限合股經營的投資。
很多人相信 REIT 的企業管理特色比有限合股經營更為出色。
請進入圖表連結，查詢 REIT 和有限合股經營的其他重大差異。
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24. 是否可以將 REIT 股份作為「1031 節類似交換」的一部分和不動產互換？
就背景而言，《國內收入法》的 1031 節一般允許在投資房地產或用於交易或業務的房地產和「類似」的房地產交換時延遲賦稅，只要交換在所交換的房地產轉讓後的 180 天內完成。如果符合某些條件，1031 節也允許非同步的交換。這些交換稱為「類似交換」。類似交換的例子是交換巴爾地摩的公寓建築和聖地牙哥的公寓建築。REIT 股票不符合投資房地產的資格，因此無法 REIT 股票無法讓不動產的類似交換生效。
雖然 REIT 股票不符合類似交換條款的資格，但美國稅法的另一條款允許再符合某些情況時，不動產所有人可用房地產交換合股經營的利潤來延遲賦稅。根據這項條款，很多 REIT 都透過營運合股經營擁有自己的房地產，他們在營運合股經營中佔了大部分的股份。營運合股經營通常屬於 UPREIT，也有可能屬於 DownREIT。
不動產所有人可能會根據延稅基礎，不時將房地產轉讓給營運合股經營來交換 OP 單位。OP 單位最後會在應納稅交易中交換成 REIT 股票或現金，所有人可以收到類似 REIT 分配的合股經營分配，將 OP 單位轉成 REIT 股票。REIT 的網站上都有將房地產轉讓交換成 OP 單位的資訊。
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