13. Quelles informations fondamentales au sujet des sociétés immobilières devrais-je considérer avant d'investir ?

Les investisseurs en sociétés de placement immobilier comparent souvent les prix des actions avec la valeur nette des actifs (VNA) de l'entreprise. La VNA est un instrument de mesure par action de la valeur de marché des actifs nets d'une entreprise. Parfois, le prix des actions d'une société de placement immobilier est plus ou moins équivalent à sa VNA. Les investisseurs doivent comprendre quels sont les facteurs fondamentaux qui ont une influence sur la valeur des actifs d'une société immobilière. L'équilibre entre l'offre de nouveaux bâtiments et la demande d'espaces nouveaux est un facteur crucial. Quand les constructeurs mettent de nouveaux espaces sur le marché plus rapidement qu'il ne peut les absorber, les loyers diminuent et la valeur des propriétés chute, diminuant ainsi la valeur nette des actifs.

Dans un environnement économique fort, la croissance des emplois, des investissements et des dépenses des ménages fait également augmenter la demande de nouveaux immeubles de bureaux, d'appartements, d'entrepôts industriels et de remises. L'augmentation de la population accroît aussi la demande d'appartements. Cependant, la bonne santé économique n'est pas toujours la même dans toutes les régions et la croissance économique ne fait pas nécessairement augmenter la demande de tous les types de propriétés en même temps. Ainsi, les investisseurs doivent comparer les emplacements des propriétés des différentes sociétés avec la bonne ou la mauvaise santé relative des marchés immobiliers dans ces endroits.

Des informations sur les propriétés des sociétés sont consultables sur leurs sites Internet, alors que des informations sur les marchés immobiliers sont disponibles dans la presse financière ou sur Internet sur des sites tels que www.lendlease.com ou www.tortowheatonresearch.com.

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14. Quelle a été l'évolution du financement immobilier ?

Historiquement, l'immobilier commercial productif de revenu a souvent été souvent financé par des niveaux de dettes élevés. Les propriétés procuraient une réelle sécurité pour le financement hypothécaire et le revenu de location de ces propriétés était une source évidente de revenus pour payer les frais d'intérêts sur les prêts. Les promoteurs et les hommes d'affaires cherchant à bâtir des fortunes personnelles ont souvent dominé les marchés de la propriété et étaient prêts à prendre de gros risques. Avant la récession immobilière du début des années 90, il n'était pas rare que des propriétés individuelles soient hypothéquées de plus de 90% de leur valeur marchande estimée lors de leur construction. Parfois, les rapports prêt-valeur ont été encore plus élevés. La grave récession immobilière du début des années 90 a obligé plusieurs créanciers, promoteurs et propriétaires immobiliers à revoir leur utilisation du financement de la dette des projets immobiliers.

Aujourd'hui, les propriétés détenues par les sociétés de placement immobilier sont financées de façon beaucoup plus conservatrice. En moyenne, les sociétés de placement immobilier financent leurs projets à hauteur de 50 % de dettes et 50 % d'actions ordinaires, ce qui réduit le risque lié au taux d'intérêt de façon significative et génère des opérations beaucoup plus stables et moins volatiles. Les deux tiers des sociétés de placement immobilier avec des taux de créances prioritaires non garanties sont des sociétés ayant un niveau de solvabilité élevé.

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15. Comment sont évaluées les actions des sociétés de placement immobilier ?

Comme pour toutes les sociétés dont les actions sont cotées en bourse, les titres des sociétés de placement immobilier sont évalués tous les jours sur le marché et donnent aux investisseurs la possibilité d'ajouter quotidiennement de la valeur à leurs portefeuilles. Pour évaluer la valeur d'investissement des titres de sociétés de placement immobilier, il est courant que les analyses incluent un ou plusieurs des critères suivants:

• Qualité de la gestion et structure de la société
• Remboursement total anticipé des actions, évalué sur la base de l'évolution des prix attendue et du rendement du dividende courant.
• Rendements du dividende courants liés aux autres investissements qui ont le rendement pour but (ex. : obligations, titres de société de services publics et autres investissements à revenus élevés)
• Ratio dividendes/bénéfices exprimé en pourcentage du flux de trésorerie lié à l'exploitation des sociétés de placement
• Croissance anticipée des bénéfices par action
• Valeur sous-jacente des actifs immobiliers et/ou de l'hypothèques et des autres actifs.

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16. Quels sont les facteurs qui contribuent aux profits des sociétés de placement immobilier ?

La croissance des bénéfices trouve son origine dans plusieurs sources comprenant les revenus élevés, les coûts peu élevés et les nouvelles opportunités économiques. Les sources de croissance des revenus les plus accessibles sont les niveaux élevés d'occupation des bâtiments et l'augmentation des loyers. Tant que la demande de nouvelles propriétés correspond à l'offre disponible, le marché des loyers tend à augmenter avec l'expansion économique. L'occupation faible des bâtiments sous-utilisés peut augmenter si des propriétaires expérimentés rénovent ces bâtiments et adaptent des services à de nouveaux types de locataires. L'acquisition des propriétés et les programmes de développement créent également des opportunités de croissance, car le bénéfice économique de ces investissements dépasse le coût du financement. Comme les autres entreprises du domaine public, les sociétés de placement immobilier et les sociétés immobilières accroissent aussi leur gains grâce à une amélioration de l'efficacité et en tirant parti des nouvelles opportunités économiques.

L'Acte de réforme des sociétés de placement immobilier (RMA), entré en vigueur le 1 er Janvier 2001, offre d'autres possibilités de gains pour les sociétés de placement immobilier. Avant l'entrée en vigueur du RMA, les sociétés de placement immobilier devaient se limiter à offrir seulement des services qui étaient reconnus en tant que services “communs et habituels” proposés par les propriétaires, et ne pouvaient pas proposer de services à avantage concurrentiel proposés par d'autres propriétaires. Le RMA permet aux sociétés de placement immobilier de créer des filiales qui peuvent fournir des services compétitifs correspondant aux souhaits des locataires d'aujourd'hui.

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17.Qui investit dans des sociétés de placement immobilier ?

Des dizaines de milliers d'investisseurs privés américains et étrangers possèdent des actions des sociétés de placement immobilier. Les fonds de pension, les fonds pour donation et les fondations, les compagnies d'assurances et les fonds mutuels sont autant d'autres acheteurs d'actions des sociétés de placement immobilier.

Les investisseurs sont attirés par les titres des sociétés de placement immobilier à cause de leur niveau de revenu courant élevé et de la possibilité d'une croissance modérée dans le temps. Ce sont des caractéristiques typiques de l'immobilier. Qui plus est, les investisseurs qui veulent diversifier leurs portefeuilles au-delà des actions ordinaires et des obligations, sont attirés par les caractéristiques propres aux sociétés de placement immobilier.

Aujourd'hui, un large éventail d'investisseurs utilisent les sociétés de placement immobilier pour atteindre leurs objectifs en matière d'investissements, depuis retraités aisés à la recherche de diversification jusqu'aux les instituteurs à la retraite qui cherchent un revenu de bonne qualité.

Les actions inscrites des sociétés de placement immobilier peuvent être achetés sur le marché libre, sans quantité minimale. Beaucoup d'investisseurs choisissent de détenir des sociétés de placement immobilier dans des fonds mutuels ou des fonds boursiers spécialisés dans les immobilières publiques.

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18. Pourquoi devrais-je investir dans des sociétés de placement immobilier ?

Les titres des sociétés de placement immobilier sont des investissements à remboursement total. Ils produisent généralement de gros dividendes au-delà de leur potentiel de plus-value du capital à long terme. Les remboursements à long terme d'actions des sociétés de placement immobilier sont susceptibles d'être moins nombreux que les remboursements d'actions à forte croissance et haut risque et légèrement plus nombreux que les remboursements d'obligations présentant peu de risque. Comme la plupart des titres des sociétés de placement immobilier présentent une capitalisation moyenne à peu élevée sur le marché des actions, leur rendement devrait être comparé à celui des titres d'autres petites et moyennes entreprises.

La corrélation entre le rendement des actions des sociétés de placement immobilier et celui des titres d'autres secteurs du marché est relativement faible. Ainsi, inclure des titres de sociétés de placement immobilier dans votre plan d'investissement vous aide à construire un portefeuille diversifié.

Les sociétés de placement immobilier offrent aux investisseurs:

• Un revenu des dividendes stable et régulier
• Des bénéfices sur dividendes élevés
• Une croissance des dividende dépassant le taux d'inflation des prix à la consommation.
• Liquidités : les titres des sociétés de placement immobilier cotées en bourse sont convertis en espèces lorsqu'ils sont négociés sur les principaux marchés d'échange.
• Gestion professionnelle: les gestionnaires des sociétés de placement immobilier sont agréés, expérimentés et professionnels de l'immobilier.
• Une diversification du portefeuille, ce qui réduit le risque.
• Contrôle : directeurs indépendants de sociétés de placement immobilier, analystes indépendants, vérificateurs indépendants et médias économiques et financiers contrôles les rapports financiers des sociétés de placement immobilier régulièrement. Ces études minutieuses fournissent une protection et un indicateur supplémentaire de la situation financière de la société.
• Obligations d'information: les sociétés de placement immobilier dont les titres sont enregistrées auprès de la SEC doivent publier des informations conformément à la SEC régulièrement, y compris des rapports annuels et trimestriels.

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19. Quel rôle jouent les titres des sociétés de placement immobilier dans le plan 401(k) ?

La plupart des plans de type 401(k) offre une gamme d'options d'actions et d'obligations. Cependant, l'immobilier n'est pas accessible dans la plupart des plans de participation tels que définis d'aujourd'hui. Les rendements compétitifs des actions immobilières, les niveaux stables de risque et le lien faible avec le rendement des investissements dans d'autres actions et obligations offrent des avantages de diversification à un portefeuille à actions multiples. Les participants et les sponsors doivent s'assurer que leurs régimes 401(k) incluent l'immobilier – une des meilleures sources de diversification de leur portefeuille – parmi les nombreux choix d'investissement. Historiquement, les investisseurs institutionnels ont investi dans des portefeuilles d'investissements multiples très diversifiés, satisfaisant aux obligations de leur régime tout en contrôlant le risque de pertes catastrophiques sur une année. Les investisseurs privés peuvent ne pas comprendre l'importance de ce concept d'investissement.

La NAREIT a engagé Ibbotson Associates, autorité de premier plan en matière d'affectation des actifs, pour étudier l'historique du rendement des investissements en actions ordinaires des sociétés de placement immobilier cotées en bourse afin de déterminer si les sociétés de placement immobilier offrent des avantages significatifs en matière de bénéfices des portefeuilles diversifiés. Ibbotson a compris que, historiquement, les sociétés de placement immobilier ont obtenu des rendements compétitifs et ont présenté une volatilité plus basse que les autres types d'actions. Ibbotson s'est aussi aperçu que les rendements des titres des sociétés de placement immobilier sont relativement peu corrélés avec ceux des autres actions et obligations. En fait, lors de l'augmentation de la capitalisation marché des actions des sociétés de placement immobilier, du développement d'une meilleure couverture des sociétés par les analystes de Wall Street et d'un plus large éventail d'investisseurs, la corrélation entre les rendements des titres des sociétés de placement immobilier et ceux des autres investissements a largement baissé. Prenant appui sur ces caractéristiques d'investissement, l'analyse Ibbotson démontre que les titres des sociétés de placement immobilier sont une bonne source de diversification de portefeuille, qu'ils augmentent les rendements et réduisent les risques pour un large éventail de portefeuilles diversifiés.

Par exemple, l'analyse de Ibbotson a démontré qu'un part de 10% de votre portefeuille allouée aux sociétés de placement immobilier chaque année de 1972 à 2003 aurait stimulé le rendement annuel moyen de 10,9% à 11,2% tout en réduisant le risque de portefeuille de 10,8% à 10,4%. Une allocation de 20 points de pourcentage aux sociétés de placement immobilier aurait stimulé le rendement annuel de 11,5% tout en réduisant le risque de portefeuille à 10,1%. Pour plus de renseignements sur l'étude Ibbotson, visitez leur site Web en cliquant ici.

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20. Si je suis propriétaire, est-il nécessaire que j'investisse dans des titres de sociétés de placement immobilier ?

L'investissement dans les sociétés de placement immobilier est un complément à la propriété. Même si possédez une maison reste un bon investissement, les bénéfices d'investissement augmentent lorsqu'ils sont combinés aux actions des sociétés de placement immobilier.

La propriété diffère vraiment des autres investissements de façon significative. Une maison est une dépense autant qu'elle est un investissement particulièrement lorsqu'elle est financée par une hypothèque assez importante. Elle ne produit pas de revenus, mais nécessite en revanche des intérêts d'hypothèque, un impôt foncier et des frais d'assurance en plus d'autres dépenses d'entretien occasionnelles.

L'indice de prix le plus courant pour les maisons individuelles a gagné 5,8%, basé sur la moyenne établie de 1976 à 2003. Pendant ce temps, les actions ordinaires des sociétés de placement immobilier ont produit un rendement annuel combiné de 6,5% sur la seule base des prix, mais si l'on tient compte des réinvestissements de dividendes, le rendement total annuel combiné des sociétés de placement immobilier pour cette période était de 15,5%.

La faible corrélation entre les rendements des sociétés de placement immobilier et les évolutions des prix des maisons combinée au rendement attrayant sans précédent et à une volatilité modérée des sociétés de placement immobilier font que l'apparition des sociétés de placement immobilier dans les meilleurs portefeuilles autant des propriétaires que des locataires, n'est pas une surprise.

En conclusion, les investisseurs sont peut-être capables de constituer une meilleure richesse financière à long terme lorsqu'ils combinent la propriété aux actions des sociétés de placement immobilier dans leur portefeuille d'investissement diversifié.

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21. À quoi dois-je m'attendre lors d'un investissement dans une société de placement immobilier ?

Le marché récompense généralement les sociétés générant des bénéfices importants et une croissance de dividendes associée aux plus forts coefficients de capitalisation des bénéfices. Les investisseurs devraient donc toujours rechercher les sociétés de placement immobilier et les sociétés cotées en bourse présentant les caractéristiques suivantes :

• Des capacités manifestes à augmenter leurs bénéfices de façon fiable. Par exemple, recherchez des sociétés gérant des propriétés pour lesquelles les loyers sont en deçà des niveaux du marché actuel. De telles propriétés offrent un potentiel d'augmentation sur les marchés stables et une protection moindre lorsque la croissance économique ralentit.
• Des équipes de gestion capables de réinvestir rapidement et efficacement les revenus de trésorerie disponibles. La capacité à mener à bien de nouveaux projets en temps voulu et dans les limites du budget. Des équipes de gestion créatives utilisant des stratégies éprouvées pour développer de nouvelles possibilités de revenus conformément à la loi de réforme des sociétés de placement immobilier.
• Un bon fonctionnement incluant des procédures de gouvernement d'entreprise, un effet de levier financier conservateur, des méthodes comptables largement acceptées, de bonnes relations avec les locataires et une stratégie d'exploitation clairement définie pour réussir sur des marchés compétitifs

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22. Comment investir dans une société de placement immobilier ?

Une personne peut investir dans une société de placement immobilier cotée en bourse sur un important marché boursier en achetant des actions à un courtier. Comme pour les autres valeurs cotées en bourse, les investisseurs peuvent acheter des actions ordinaires, des actions privilégiées ou des titres d'emprunt. Un investisseur peut engager les services d'un courtier, d'un conseiller en placement ou d'un planificateur financier pour l'aider à analyser ses objectifs. Ces professionnels sont en mesure de recommander les investissements de sociétés de placement immobilier appropriés à un investisseur. Un investisseur peut aussi contacter une société de placement immobilier directement pour obtenir une copie du rapport annuel de la société, son prospectus et d'autres renseignements financiers. La plupart de ces renseignements sont disponibles sur le site Web de la société. Le site de la NAREIT www.nareit.com fournit également une liste de toutes les sociétés de placement immobilier cotées en bourse ainsi que leurs code boursier. Plusieurs bibliothèques locales offrent un large choix de publications sur la recherche en matière d'investissement et des renseignements sur les sociétés publiques telles que les sociétés de placement immobilier cotées en bourse.

Une autre alternative reste la diversification de votre investissement en achetant davantage d'actions des fonds mutuels spécialisés dans l'investissement de titres de placement immobiliers. Une liste de fonds mutuels est disponible sur le site Web de la NAREIT. Les investisseurs peuvent comparer et évaluer le rendement des fonds mutuels grâce aux renseignements mis à disposition du public par des sociétés telles que Morningstar, Inc, informations qui se trouvent aussi dans plusieurs bibliothèques locales. Ces sources peuvent offrir des renseignements détaillés sur les rendements passés, les avoirs en portefeuille actuels ainsi que des renseignements traitant des divers coûts d'investissement dans les fonds. Des fonds cotés en bourse, des sociétés de placement immobilier et des sociétés d'investissement à capital fixe existent également.

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23. En quoi les sociétés de placement immobilier sont-elles différentes des sociétés à responsabilité limitée ?

Les sociétés de placement immobilier ne sont pas des partenariats même si cela est le cas d'autres corporations, les sociétés de placement immobilier utilisent des partenariats pour effectuer des entreprises communes connues sous le terme de joint venture. Il existe des différences importantes tant au niveau de l'organisation que du fonctionnement entre les sociétés de placement immobilier et les SARL.

L'une des différences les plus importantes entre les sociétés de placement immobilier et  les SARL est la façon dont les informations fiscales annuelles sont communiquées aux investisseurs. Chaque année, les investisseurs dans une société de placement immobilier reçoivent le traditionnel formulaire IRS 1099 de la société de placement immobilier indiquant le montant et le type de revenu perçu au cours de la période d'imposition antérieure. L' investisseur dans une SARL reçoit lui l'annexe K 1 de l'IRS, plus complexe, qui doit être fournie aux contribuables plus tard dans l'année que le formulaire 1099. Ainsi, un investisseur dans une société de placement immobilier doit remplir moins de déclarations officielles que cela est exigé pour un investissement dans un partenariat.

Beaucoup pensent que les éléments de gouvernance d'entreprises des sociétés de placement immobilier sont d'un niveau supérieur à ceux d'un partenariat.

D'autres différences importantes entre les sociétés de placement immobilier et les SARL figurent dans le tableau.

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24. Puis-je échanger un titre immobilier contre un titre de société de placement immobilier conformément à la “Section 1031 sur les échanges équivalents(dénommés échanges like-kind)” ?

Grâce à son expérience, la section 1301 du code fiscal national autorise en général un report fiscal lorsque les biens de l'investissement ou les propriétés utilisées sont échangés au sein d'un échange de propriété like kind dès que l'échange est réalisé dans les 180 jours du transfert de la propriété échangée. Des échanges non simultanés sont aussi autorisés aux termes de la section 1031 si certaines conditions sont remplies. Ces échanges sont appelés « échanges like kind ». Un exemple d'échange like kind pourrait être l'échange d'un immeuble de logements à Baltimore contre un immeuble de logements à San Diego. Les actions des sociétés de placement immobilier ne se sont pa considérées comme des placements dans des propriétés et, par conséquent, il n'est pas possible d'effectuer un échange like kind d'immobilier contre des actions des sociétés de placement immobilier.

Même si les actions des sociétés de placement immobilier ne peuvent bénéficier des échanges likekind , une autre disposition fiscale américaine permet aux propriétaires de biens fonciers d'échanger leur propriété contre des parts dans une société avec possibilité de différer les impôts si certaines conditions sont remplies. En se basant sur ces dispositions, plusieurs sociétés de placement immobilier sont propriétaires de la majorité sinon de toutes leurs propriétés via une société d'exploitation dans laquelle elles détiennent la majorité des intérêts. La société d'exploitation se rattache le plus souvent à une socité de placement immobilier de niveau supérieur (Umbrella partnership REIT) mais peut aussi entrer dans le cadre d'une société de placement immobilier de niveau inférieur ou DownREIT..

Parfois, les propriétaires immobiliers peuvent transférer leurs propriétés à une société d'exploitation sur la base d'un report d'impôts pour les unités de la sociétés d'exploitation. Les unités des sociétés d'exploitation sont échangeables contre des actions de sociétés de placement immobilier ou contre des espèces via une transaction imposable et elles permettent à leurs propriétaires de percevoir des rendements des sociétés en général équivalents à ceux des sociétés de placement immobilier qu'ils recevraient s'ils convertissent les unités des sociétés d'exploitation en actions de sociétés de placement immobilier. Les sites Web de plusieurs sociétés de placement immobilier contiennent des informations sur les échanges de propriété contre des unités de sociétés d'exploitation.

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