Häufig gestellte Fragen zum Thema REITs

Willkommen bei investinreits.com!   ·   WISSENSWERTES ÜBER REITs

  1. Was ist ein REIT?
  2. Warum wurden sie erschaffen?
  3. Wie qualifiziert sich eine Firma als ein REIT?
  4. Wie viele REITs gibt es?
  5. Welche Arten von REITs gibt es?
  6 Wie sind REITs strukturiert?
  7. In welche Art Immobilien investieren REITs?
  8. Wer bestimmt REITs-Investitionen?
  9. Wie werden REITs verwaltet?
10. Wie messen REITs die finanzielle Leistung?
11. Wie handhaben Aktionäre REITs-Ausschüttungen zu Steuerzwecken?
12. Sind REIT-Dividenden abhängig vom neuen 15-Prozent-Maximum-Steuersatz?
13. Welche Grundlagen hinsichtlich Immobilien sollte ich vor einer Investition genauer betrachten?
14. Wie hat sich die Immobilien-Finanzierung im Laufe der Zeit geändert?
15. Wie werden REITs-Aktien bewertet ?
16. Welche Faktoren tragen zum Ertrag aus REITs bei?
17. Wer investiert in REITs?
18. Warum soll ich in REITs investieren?
19. Welche Rolle spielen REITs in den 401(k)-Plänen?
20. Wenn ich schon Hausbesitzer bin, macht es trotzdem Sinn, in REITs zu investieren?
21. Worauf sollte ich bei einer Investition in ein REIT achten?
22. Wie investiere ich in ein REIT?
23. Was ist der Unterschied zwischen einem REIT und einer Kommanditgesellschaft?
24. Kann ich Immobilien gegen REITs-AKTIEN ähnlich wie im "Abschnitt 1031 im Rahmen eines Austausches von Sachwerten" tauschen?

1. Was ist ein REIT?

Ein REIT ist eine Gesellschaft, die gwinnbringende Immobilien, wie z.B. Wohnungen, Einkaufszentren, Büros, Hotels und Lagerhäuser, besitzt und -in den meisten Fällen - betreibt. Manche REITs wurden auch in Leben gerufen, um damit Immobilien zu finanzieren. Die Anteile an vielen REITs werden frei gehandelt, normalerweise an einer bedeutenden Börse.

Um sich als ein REIT zu qualifizieren, muss eine Gesellschaft wenigstens 90 Prozent ihres jährlichen steuerpflichtigen Einkommens an seine Aktionäre verteilen. Einer Gesellschaft, die als ein REIT annerkannt ist, wird erlaubt, von ihrem korporativen steuerpflichtigen Einkommen an ihre Aktionäre gezahlte Dividenden abzuziehen. Infolgedessen zahlen die meisten REITs ihren Aktionären wenigstens 100 Prozent ihres steuerpflichtigen Einkommens und schulden daher keine Körperschaftsteuer. Steuern werden von den Aktionären auf erhaltene Dividenden und jegliche Art an Kapitalgewinn gezahlt. Die meisten Staaten honorieren diese föderale Behandlung und verlangen von den REITs keine staatliche Einkommensteuer. Wie andere Unternehmen auch, aber ungleich zu anderen Partnerschaften/ Gesellschaften, kann ein REIT seinen Investoren dadurch keine Steuerverluste weitergeben.

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2. Warum wurden Reits erschaffen?

Der US-Kongress rief 1960 REITs in Leben, um kleinen Investoren, Anlagen im großen Rahmen durch ertragsbringende Immobilien zugänglich zu machen. Der Kongress beschloss, dass der Weg für durchschnittliche Investoren, die im großen Maßstab in gewerblich genutzte Immobilien investierten, genauso sein sollte, als wenn sie in andere Industriezweige durch den Kauf von Aktienkapital investierten. Auf die gleiche Weise wie Aktionäre davon profitieren, dass sie Aktien anderer Kapitalgesellschaften besitzen, verdienen die Aktionäre an einem REIT eine anteilsmäßige Quote des wirtschaftlichen Nutzens, die aus der Produktion des Einkommens und zwar durch kommerziellen Immobilien-Besitz stammt. REITs bieten Investoren verschiedene Vorteile: größere Streuung durch Investition in einen Immobilien-Bestand als nur in ein einziges Gebäude und Management durch erfahrene Immobilien-Profis.

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3. Wie qualifiziert sich eine Firma als REIT?

Damit eine Firma als REIT anerkannt wird, muss sie sich gewissen Bestimmungen innerhalb des Einkommensteuergesetz (Internal Revenue Code) fügen. Wie von der Abgabenverordnung gefordert, muss ein REIT:

• eine juristische Person sein, die als eine Gesellschaft steuerpflichtig ist
• von einem Vorstand oder Treuhändern verwaltet werden
• über Anteile/ Aktien verfügen, die vollständig übertragbar sind
• mindestens 100 Aktionäre haben
• es dürfen sich nicht mehr als 50 Prozent der Gesamtanteile im Besitz von fünf oder weniger Personen während des letzten halben Jahres des steuerpflichtigen Jahres befinden
• wenigstens 75 Prozent seiner gesamten Vermögenswerte müssen Immobilienvermögenswerte sein
• wenigstens 75 Prozent seines Bruttoeinkommens müssen Mieteinnahmen aus Immobilieneigentum oder Hypothekenzinsen auf Grundvermögen sein
• nicht mehr als 20 Prozent seiner Anlagen darf aus Aktien steuerpflichtiger REIT-Tochtergesellschaften bestehen
• jährlich muss mindestens 90 Prozent seines steuerpflichtigen Einkommen in Form von Dividenden an Aktionäre gezahlen werden

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4. Wie viele REITs gibt es?

Es gibt ungefähr 180 REITs, die bei der Börsenaufsichtsbehörde (Securities and Exchange Commission, Abkürzung: SEC) in den USA registriert sind und an den wichtigsten Börsen gehandelt werden - zur Mehrheit an der Börse in New York. Das ganze Aktivum übersteigt 400 Milliarden US-Dollar.

Ungefähr 20 REITs sind bei der SEC registriert und werden nicht öffentlich gehandelt. Ungefähr 800 REITs sind nicht bei der SEC registriert und werden nicht an einer Börse gehandelt.

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5. Welche Arten von REITs gibt es?

Die REITs-Industrie besitzt ein breitgefächertes Profil, das Investoren viele unterschiedliche Möglichkeiten der Geldanlage bietet. REITs werden häufig in eine von drei Kategorien eingestuft: Eigenkapital, Hypothek oder Mischform.

Eigenkapital - REITs
Eigenkapital-REITs besitzen und betreiben Immobilien, die Rendite erwirtschaften. Bei diesen REITs handelt es sich im steigen Maße hauptsächlich um Immobiliengesellschaften, die sich auf dem breiten Gebiet der Immobiliengeschäfte engagieren, wozu u.a. Leasing, Entwicklung von unbeweglichem Vermögen und Serviceleistungen für Mieter gehören. Ein wichtiger Unterschied zwischen REITs und anderen Immobiliengesellschaften ist der Punkt, dass ein REIT seine Immobilien in erster Linie erwerben und entwickeln muss, um sie als Teil seines eigenen Bestandes zu betreiben und nicht, um sie nach erfolgter Entwicklung weiterzuverkaufen.

Hypotheken-REITs
Hypotheken-REITs verleihen Geld direkt an Immobilienbesitzer und -betreiber oder gewähren Kredite indirekt durch den Erwerb von Darlehen oder hypothekengesicherter Pfandbriefe. Hypotheken-REITs gewähren in der heutigen Zeit im Allgemeinen nur Hypothekenkredite für schon vorhandene Immobilien. Viele moderne Hypotheken-REITs handhaben ihr Zinsrisiko, indem sie verbriefte Hypotheninvestments und dynamische Sicherungsstrategien benutzen.

Mischform-REITs (auch: Hybrid-REITs)
Wie der Name schon sagt, besitzt ein Mischform-REIT Immobilien und gewährt daneben Immobilienbesitzern und -betreibern Darlehen.

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6. Wie sind REITs strukturiert?

REITs sind normalerweise auf eine der drei folgenden Weisen strukturiert: Traditionell, UpREIT, und DownREIT. Ein traditioneller REIT besitzt sein Vermögen direkt - anstatt über eine betriebliche Partnerschaft zu gehen.

In der typischen UPREIT- Form, werden die Partner einer schon existierenden Partnerschaft und ein REIT neue Partner, was auch als operative Partnerschaft bezeichnet wird. Aufgrund ihrer jeweiligen Interessen in der operativen Partnerschaft ("Einheit") steuern die Partner Immobilien der schon existierenden Partnerschaft und der REIT Barmittel bei. Der REIT ist normalerweise der unbeschränkt haftende Partner und der Hauptbesitzer der operativen Partnerschaftseinheiten.

Nach einer bestimmten Zeit (oftmals ein Jahr), können die Partner dieselbe Liquidität der REIT-Aktieninhaber genießen, indem sie ihre Einheiten entweder für Barmittel oder REIT-Aktien (nach Wahl des REITs oder der operativen Partnerschaft) anbieten. Als Folge dieser Umwandlung kann es sein, dass die Partner die bisher aufgeschobenen Steuern nach der UPREITs-Einrichtung zahlen müssen. Die Besitzer können ihre Einheiten über eine Zeit lang anbieten, und damit eine solche Besteuerung zu verzögern. Falls ein Partner die Einheiten bis zum Tod behalten sollte, greifen die Erbschaftssteuervorschriften in der Art, dass die Anspruchsberechtigten (Erben) die Einheiten für Barmittel oder REIT-Aktien anbieten können, ohne dass sie Erbschaftssteuer bezahlen müssen.

Ein DownREIT ist ähnlich wie ein UPREIT strukturiert, aber der REIT besitzt und betreibt die Immobilienanlagen selbst - anders als sein Anteil in einer kontrollierten Partnerschaft, welche Immobilien separat besitzt und betreibt.

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7. In welche Art von Immobilien investieren REITs ?

REITs investieren in eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien: Einkaufszentren, Wohnungen, Lagerhäuser, Bürogebäude, Hotels und andere. Die meisten REITs spezialisieren sich auf nur eine Immobilien-Art, wie z.B. Einkaufszentren, Lagerhäuser oder Fabrikdirektverkaufsstellen. REITs im Bereich Gesundheitspflege spezialisieren sich auf Objekte, wie z.B. Intensivpflegeeinrichtungen, Rehabilitation-Zentren, psychiatrische Krankenhäuser, Bürogebäude im Bereich Gesundheitswesen, Pflegeheime und Einrichtungen für betreutes Wohnen.

Manche REITs investieren im ganzen Land oder in bestimmten anderen Ländern. Andere spezialisieren sich auf eine Region oder sogar nur auf einen einzelnen Großraum.

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8. Wer bestimmt REITs-Investitionen?

Die Investitionen eines REITs werden von seinem Vorstand oder Verwaltern beschlossen. Wie andere öffentlich gehandelte Firmen auch, werden die Vorstandsmitglieder eines REITs von den Aktionären gewählt und sind diesen ebenso Rechenschaft schuldig. Die Vorstandsmitglieder ernennen wiederum das Personal im Managementbereich. Die Vorstandsmitglieder eines REIT sind gewöhnlich weithin bekannte und respektierte Mitglieder der Immobilien-, Geschäfts- und Fachgemeinschaften.

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9. Wie werden REITs verwaltet?

Wie in anderen Aktiengesellschaften auch, sind es die Führungskräfte und die Fachleute, die REITs managen und die gleichzeitig ihrem Vorstand sowie ihren Aktionäre und den Gläubigern gegenüber verantwortlich sind. Viele REITs sind innerhalb der letzten 10 Jahre Aktiengesellschaften geworden und haben sich häufig in Gemeineigentum - was vorher Privatunternehmen war -umgewandelt. In vielen Fällen wurden die Inhaber der Mehrheitsanteile dieser Privatunternehmen die Vorstandsmitglieder des REIT und verlegten ihre Stellung als Eigentümer in Anteile der neuen Aktiengesellschaften. Daher haben viele Führungskräfte ein Eigentumsinteresse, was mit den Interessen der Aktionären einhergeht.

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10. Wie messen REITs die finanzielle Leistung?

Wie der Rest vom korporativen Amerika, verwendet die REIT-Industrie Reineinkommen, wie unter den allgemeinen geltenden Bilanzierungsgrundsätzen (GAAP) als Primärmaß zur betrieblichen Leistungsmessung für Immobilienfirmen definiert ist.

Die REIT-Industrie benutzt auch Mittel aus laufender Geschäftstätigkeit (FFO) als zusätzliches Maß für die betriebliche Leistung eines REIT. NAREIT definiert FFO als Reineinkommen (berechnet in Übereinstimmung mit GAAP) ausschließlich der Gewinne oder der Verluste durch Verkäufe des meisten Eigentums und Abschreibung von Immobilien. Wenn Immobilienfirmen FFO zur öffentlichen Freigabe nutzten oder SEC-Archivierung (Securities and Exchange Commission, dt.: Börsenaufsichtsbehörde), erfordert das Gesetz, dass sie FFO nach GAAP zum Reineinkommen abgleichen.

Viele Immobilienfachleute sowie Investoren glauben, daß kommerzielle Immobilien einen viel höheren Restbuchwert als Maschinenanlagen, Computer oder anderes persönliches Eigentum behalten. Folglich sehen sie das Abschreibungsmaß, das verwendet wird, um zum GAAP-Nettogewinn zu kommen, in Bezug auf die wirtschaftliche Abschreibung der REIT-Anlagewerte und die tatsächlichen Kosten, um diese Vermögenswerte instand zu halten und sie im Laufe der Zeit zu ersetzen, als generell überbewertet an, obwohl die Anlagen im Wert steigen können. So schließt FFO Abschreibungskosten für Immobilien vom periodischen Betriebsverhalten aus. Viele Wertpapier-Analytiker beurteilen die Leistung eines REIT in Hinsicht auf seinen bereinigten FFO (Adjusted FFO oder AFFO) und ziehen dadurch bestimmte wiederkehrende Kapitalausgaben vom FFO ab.

Im von NAREIT im April 2002 herausgegebenen Weißbuch (White Paper) wird die Definition zu FFO detailiert diskutiert und der Rat gegeben, dass REITs gewisse rechnerische Vorgehensweisen und solche zur Offenlegung übernehmen sollten und es wird auch empfohlen, dass REITs zusätzliche Informationen über andere finanzielle Berechnungen wie Details über Kapitalaufwand freigeben sollten.

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11. Wie handhaben Aktionäre REIT-Ausschüttungen zu Steuerzwecken?

REITs werden sind per Gesetz gefordert, an ihre Aktionäre jährlich mindestens 90 Prozent ihres steuerpflichtigen Einkommens auszuschütten. Daher, als Investitionen, tendieren REITs dazu, zu jenen Firmen zu gehören, welche die höchsten Dividenden zahlen. Die Dividenden stammen hauptsächlich aus den verhältnismäßig beständigen und vorausschaubaren Vertragsmieten, die von den Mietern gezahlt werden, die Eigentum des REIT mieten. Da Mietpreise während Inflationsperioden dazu neigen, zu steigen, lassen REIT-Dividenden die Tendenz erkennen, vor einem langfristigen Preisanstieg geschützt zu sein.

Für REITs werden Dividendenausschüttungen zu Steuerzwecken ordentlichem Einkommen, Kapitalgewinnen und Kapitalrückzahlung zugeteilt, von denen jede mit einem anderen Satz besteuert werden kann. Alle Aktiengesellschaften, einschließlich REITs, werden aufgefordert, ihre Aktionäre schon am Jahresanfang zu informieren, wie die Dividenden des vorangegangenen Jahres zu Steuerzwecken zugeteilt werden sollen. Diese Informationen lässt jede Firma ihren Aktionäre auf den Formblatt "IRS Form 1099-DIV" (Formular des amerikanischen Finanzamtes) zukommen. Historische Aufzeichnungen zu Verteilungen der REIT-Ausschüttungen zwischen ordentlichem Einkommen, Kapitalrückzahlungen und -gewinnen können der NAREIT-Website, www.nareit.com, entnommen werden. Eine Ausschüttung von Kapitalrückzahlung wird als Teil der Dividende, die das steuerpflichtige Einkommen des REITs übersteigt, definiert. Weil Immobilienabschreibung solch hohe bargeldlose Unkosten bedeuten, die einen möglichen Rückgang der Eigentumswerte überbewerten können, wird die Dividenderate - durch Mittel aus laufender Geschäftstätigkeit (FFO) oder bereinigter Mittel aus laufender Geschäftstätigkeit (AFFO) geteilt - von vielen als Maß zur Bestimmung der Zahlungsfähigkeit in Bezug auf REITs-Dividenden verwendet.

Eine Ausschüttung von Kapitalrückzahlung wird nicht als normales Einkommen besteuert. Stattdessen wird die Kostengrundlage des Investors im Anteil durch die Menge der Verteilung reduziert. Wenn Anteile verkauft werden, wird der Mehrbetrag des Nettoverkaufspreises zur verringerten Besteuerungsgrundlage als Kapitalgewinn zu Steuerzwecken behandelt. Solange die passende Kapitalgewinnrate kleiner als der begrenzte Steuersatz des ordentlichen Einkommens des Investors ist, kann eine hohe Ausschüttung von Kapitalrückzahlung an die Investoren in den höheren Steuergruppen besonders attraktiv sein.

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12. Sind REIT-Dividenden abhängig vom neuen 15-Prozent-Maximum-Steuersatz?

Im Mai 2003, verabschiedete der US-amerikanische Kongress den "Job and Growth Tax Relief Reconciliation Act", ein Paket von Steuerkürzungen, das die Einkommenssteuersätze auf die meisten Dividenden und Kapitalgewinne auf ein 15-Prozent-Maximum kürzt. Weil REITs im Allgemeinen keine Körperschaftssteuern zahlen, wird die Mehrheit der REIT-Dividenden wie ordentliches Einkommen mit dem neuen Maximalsatz von 35 Prozent besteuert (gesenkt von 38,6 Prozent).

Jedoch haben REIT-Dividenden in den folgenden Fällen einen Anspruch auf einen niedrigeren Steuersatz:

• wenn der einzelne Steuerzahler einem niedrigeren vorgegebenen Einkommenssteuersatz unterliegt;
• wenn ein REIT eine Ausschüttung von Kapitalgewinnen vornimmt (15-Prozent-Maximum-Steuersatz);
• wenn ein REIT Dividenden verteilt, die von einer steuerpflichtigen REIT-Tochtergesellschaft oder von einer anderen Firma (15-Prozent-Maxmimum-Steuersatz) stammen; und
• wenn ein REIT Körperschaftssteuern -falls erlaubt - zahlt und Einkommen (15-Prozent-Maximum-Steuersatz) einbehält

Zusätzlich trifft der 15-Prozent-Maximum-Steuersatz bei Kapitalgewinnen im Allgemeinen auf den Verkauf von REIT-Anteilen zu.

Vorhandene Daten zeigen, daß ungefähr ein Drittel der REIT-Dividenden die Bedingungen für Kapitalgewinne mit dem niedrigeren Satz von 15 Prozent im Jahr 2003 in Anspruch nehmen konnte. In diesem Rahmen handelte es sich bei 54 Prozent um Kapitalgewinnausschüttung und bei 46 Prozent um Kapitalrückzahlung, das mit einem Kapitalgewinnsatz besteuert wird, wenn die Aktie verkauft wird.

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13. Welche Grundlagen hinsichtlich Immobilien sollte ich vor einer Investition genauer betrachten?

REIT-Investoren vergleichen häufig aktuelle Aktienpreise mit dem Nettoinventarwert (NAV) des Betriebsvermögens. Mit NAV wird der Marktwerts des Reinvermögens einer Firma pro Anteil gemessen. Zeitweise kann der Aktienkurs eines REIT mehr oder weniger wie sein NAV sein. Investoren sollten einige der grundlegenden Faktoren verstehen, die den Wert der Immobilienanlagen eines REITs beeinflussen. Ein kritischer Faktor ist, wie ausgewogen der Bedarf an neuen Gebäuden mit der Nachfrage nach neuem Raum einhergeht. Wenn das Baugewerbe zu schnell neue Räumlichkeiten auf den Mark wirft, im ungünstigsten Fall schneller, als wie sie vom Markt absorbiert werden können, erhöht sich die Rate an leer stehenden Gebäuden, Mieten können heruntergehen und Immobilienwerte fallen, und dadurch Nettoinventarwerte drücken.

In einer starken Wirtschaft lassen das Wachstum in der Beschäftigung, Investitionen und Haushaltsausgaben die Nachfrage an neuen Bürohäusern, Wohnungen, industriellen Einrichtungen und Einzelhandelsgeschäften steigen. Das Bevölkerungswachstum gibt einen zusätzlichen Schub hinsichlich der Nachfrage nach Wohnungen. Jedoch ist die Wirtschaft nicht in allen geographischen Regionen immer gleichmäßig stark und das Wirtschaftswachstum kann möglicherweise nicht die Nachfrage für alle Arten an Immobilien gleichzeitig erhöhen. Daher sollten Investoren die Immobilienstandorte der verschiedenen Firmen mit den relativen Stärken oder Schwächen der Immobilienmärkte an diesen Orten vergleichen.

Informationen über firmeneigene Immobilien sind auf den Internetseiten der Gesellschaften einsehbar, während Informationen über die lokalen und regionalen Immobilienmärkte der Finanzpresse oder Recherche-Sites im Internet, wie z.B. www.lendlease.com oder www.tortowheatonresearch.com, zu entnehmen sind.

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14. Wie hat sich die Immobilien-Finanzierung im Laufe der Zeit geändert?

Historisch gesehen wurden Gewinn bringende kommerzielle Immobilien häufig mit einer hohen Schuldenlast finanziert. Immobilien bildeten konkrete Sicherheiten zur Hypothekenfinanzierung, und die Mieteinnahmen dieser Immobilien waren eine klare Einnahmequelle, um die Zinslast des Darlehens zu tilgen. Immobilienmärkte wurden häufig von Erschließungsunternehmen oder von geschäftigen Privatunternehmern beherrscht, die versuchten, persönliches Vermögen aufzubauen und dabei bereit waren, selber sehr große Gefahren einzugehen. Vor der Immobilienrezession der frühen neunziger Jahre war es nicht selten, dass für einzelne Immobilien Hypotheken getragen werden mussten, die bis über 90 Prozent des geschätzten Marktwertes oder Baukosten der Immobilie lagen. Gelegentlich gingen Beleihungsquoten sogar noch stärker rauf. Die ernste Immobilienrezession der frühen neunziger Jahre zwang viele Immobilienkreditgeber, -besitzer und Erschließungsunternehmen den einschlägigen Nutzen von Fremdfinanzierung in Bezug auf Immobilienprojekte nachzuprüfen.

Heute werden die sich im Besitz von REITs befindlichen Immobilien auf einer viel konservativeren Grundlage finanziert. Im Durchschnitt finanzieren REITs ihre Projekte ungefähr halb mit Schulden und halb mit Eigenkapital, was das Zinssatzrisiko erheblich verringert und einen viel stärkeren und weniger schwankenden Geschäftsbetrieb mit sich bringt. Zweidrittel der REITs mit älteren unbesicherten Forderungen von Schuldtiteln sind ausreichend sicher (und als "Investment Grade" eingestuft).

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15. Wie werden REITs-Aktien bewertet?

Wie alle Firmen deren Aktien öffentlich gehandelt werden, wird der Preis für REIT-Anteile jeden Tag neu auf dem Markt festgesetzt und damit Investoren eine Gelegenheit gegeben, ihre Portefeuilles täglich zu bewerten. Um den Investitionswert der REIT-Aktien festzusetzen, zieht eine typische Analyse ein oder mehrere der folgenden Kriterien mit ein:

• Managementqualität und Gesellschaftsstruktur
• erwarteter Gesamtertrag vom Aktienkapital, geschätzt in Bezug auf die erwartete Preisänderung und die gängige Dividendenrendite
• gegenwärtige Dividendenrendite im Verhältnis zu anderem renditeorientierten Investitionen (z.B. Schuldverschreibungen, Gebrauchsaktien und andere Investitionen mit hoher Rendite)
• Dividendenausschüttungsraten als ein Prozent der REIT-FFO
• erwarteter Wachstumgewinn pro Anteil
• zugrundeliegende Vermögenswerte der Immobilien und/oder der Hypotheken und anderer Anlagen.

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16. Welche Faktoren tragen zum Ertrag aus REITs bei?

Ertragswachstum entspringt gewöhnlich aus mehreren Quellen, dazu gehören u.a. höhere Einnahmen, niedrigere Kosten und neue Geschäftschancen. Die direktesten Ertragsquellen sind höhere Belegungsraten der Gebäude und Mieterhöhungen. So lange die Nachfrage nach neuen Immobilien mit dem notwendigen Angebot gut ausgeglichen bleibt, tendieren Marktmieten dazu, zu steigen, während die Wirtschaft expandiert. Niedrige Belegung in nicht ausgelasteten Gebäuden kann erhöht werden, indem erfahrene Besitzer ihre Anlagen verbessern, Dienstleistungen in Gebäuden und auf wirksame Art marktorientierte Immobilien für neue Mieter weiterentwickeln. Der Erwerb von Immobilien und Entwicklungsprogramme schaffen auch ein Wachstumspotential, vorausgesetzt, dass das wirtschaftliche Rentabilitätsniveau dieser Investitionen die Finanzierungskosten übersteigt. Wie andere Aktiengesellschaften auch erhöhen REITs und öffentlich gehandelte Immobilienfirmen ihren Gewinn, indem sie die Leistungsfähigkeit verbessern und neue Geschäftchancen nutzen.

Der "REIT Modernization Act" (RMA), der am 1. Januar 2001 in Kraft trat, gibt REITs andere Möglichkeiten, ihren Gewinn zu erhöhen. Vor dem Erlass des RMA, war es den REITs nur gestattet, Dienstleistungen anzubieten, die lange als "normale und übliche" Hauswirtsdienstleistungen anerkannt waren. Ihnen war es bis dahin versagt, innovative Serviceleistungen, welche auch von anderen Hausbesitzern offeriert wurden, anzubieten. Der RMA-Erlass lässt u.a. zu, dass REITs Tochtergesellschaften in Leben rufen können, um so konkurrenzfähige Dienstleistungen, die heute von vielen Mietern erwünscht sind, zur Verfügung stellen zu können.

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17. Wer investiert in REITs?

Tausende von Einzel-Investoren, aus den USA und auch Nicht-US-Bürger, besitzen Anteile an REITs. Andere typische REITs-Kunden sind Pensionsfonds, Stiftungsfonds und Stiftungen, Versicherungsgesellschaften, Treuhandabteilungen von Banken und Investmentfonds.

Investoren werden gewöhnlich von REITs aufgrund ihres laufenden Einkommens im Hochniveaubereich und der Möglichkeit, sich auf ein moderates langfristiges Wachstum verlassen zu können, angezogen. Diese sind die grundlegenden Eigenschaften von Immobilien. Zusätzlich werden Investoren, die nach Wegen suchen, ihre Investmentanlagen anders, als nur in Stammaktien oder Wertpapieren gut variiert anzulegen, von den einzigartigen Eigenschaften der REITs angezogen.

Heute verwenden eine große Anzahl an Investoren REITs, um ihre Investitionziele zu erreichen: angefangen von großen Pensionsfonds, die eine Kapitalstreuung anstreben, bis hin zum pensionierten Schullehrer, der sein Einkommen hochwertig investieren möchte.

Angeführte REIT-Aktien können auf dem freien Markt gekauft werden, ohne, dass ein Minimum erworben werden muss. Viele Investoren entscheiden sich auch dahingehend, dass sie eigene REITs über Investmentfonds oder an der Börse gehandelte Fonds, die sich auf öffenliche Immobilienfirmen spezialisieren, besitzen möchten.

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18. Warum soll ich in REITs investieren?

REITs bieten komplette Investitionsrentabilität. Sie offerieren gewöhnlich hohe Dividenden zusätzlich zu einem Potential für moderaten langfristigen Vermögenszuwachs. Eine langfristige komplette Investitionsrentabilität der REIT-Aktien ist wahrscheinlich etwas niedriger als die Investitionsrentabilität bei einer extrem risikoreichen Schnell-Wuchsaktie und etwas mehr als bei einer risikoarmen Obligation. Da die meisten REITs auch ein kleines bis mittleres Aktienkapital/ Marktkapitalisierung haben, sollte ihre Investitionsrentabilität mit anderen kleinen bis mittleren Firmen Firmen vergleichbar sein.

Es gibt eine verhältnismäßig schwache Wechselbeziehung zwischen REIT-Aktienerträgen und den Renditen in anderen Marktsektoren. Somit hilft die Aufnahme börsennotierter REITs in Ihr Investitionsprogramm ein breit gefächertes Portefeuille aufzubauen.

REITs bieten Investoren:

• fortlaufende, beständige Dividendenerträge
• hohe Dividendenrediten
• Dividendenzuwachs, der beständig die Verbraucherpreisinflationrate überstiegen hat
• Liquidität: Aktien der öffentlich gehandelten REITs werden leicht in Bargeld umgewandelt, da sie an den wichtigsten Börsen gehandelt werden
• Professionelles Management: REIT-Manager sind qualifizierte, erfahrene Immobilien-Profis
• Portefeuille-Streuung, die Risiko reduziert
• Aufsichtsführung: Unabhängige REIT-Direktoren, unabhängige Analytiker, unabhängige Buchprüfer und die Geschäfts- und Finanzpresse überwachen ständig Berichte über die Vermögenslage eines öffentlichen REIT. Diese genaue Prüfung stellt für den Investor eine Schutzmaßnahme dar und bietet ihm mehr als nur ein Barometer, wenn es um die finanziellen Bedingungen eines REIT geht.
• Offenlegungsverpflichtungen: REITs, dessen Wertpapiere beim SEC registriert sind, sind dem SEC zu regelmäßigen Offenlegungen verpflichtet, einschließlich Quartals- und Jahresfinanzberichte.

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19. Welche Rolle spielen REITs in den 401(k)-Plänen ?

Die meisten 401(k)-Pläne bieten eine Vielzahl an Aktien- und Obligationsinvestitionsmöglichkeiten an. Jedoch sind Immobilien heutzutage in den meisten leistungsorientierten Vorsorgeplänen (Defined Contribution Plan) nicht zugänglich. Die Rendite der Immobilienaktien, geringes Risiko und schwache Wechselbeziehung mit den Renditen anderer Aktien und Obligationen bieten einen bedeutenden Diversifikationsnutzen für ein breit gefächertes Anlagen-Portefeuilles. Teilnehmer und Förderer sollten überprüfen, ob ihre 401(k)-Pläne Immobilien - eine der stärksten Quellen für breit angelegte Portefeuilles- als Wahlmöglichkeit für Investitionen mit einschließen. Historisch gesehen haben institutionelle Anleger in breit gestreute Portefeuilles mit Mehrfach-Investitionen investiert und erfüllen so ihr Planobligo und kontrollieren gleichzeitig die Risiken möglicher verhängnisvoller Verluste über das Jahr. Einzelne Investoren können möglicherweise nicht die Bedeutung dieses Investitionskonzeptes verstehen.

NAREIT beauftragte Ibbotson Associates - ein führende Autorität auf dem Gebiet der Portefeuilles-Struckturierung - die historische Investitionsleistung des öffentlich gehandelten REITs-Aktienkapitals zu überprüfen, um festzustellen, ob REITs einen sinnvollen Diversifikationsnutzen in breit gestreuten Portefeuille bieten. Ibbotson fand heraus, dass REITs in der Vergangenheit konkurrenzfähige Renditen erwirtschaftet haben und eine geringere Volatilität als andere Aktien besitzen. Weiterhin erkannte Ibbotson, dass es zwischen REITs-Rendite und anderen Aktien und Obligationen nur ein sehr geringes Wechselverhältnis gibt. Vielmehr sank, während sich die Aktien-Marktkapitalisierung der REITs erhöhte und die Firmen breitere analytische Erfassung durch Wall Street-Analytikern erfuhren und die Basis an Investoren sich vergrößerte, die Wechselbeziehung zwischen REITs-Rendite und anderen Investitionsanlagen bemerkenswert. Als Fazit aus diesen Investitionseigenschaften zeigt die Ibbotson-Analyse, dass REITs eine gute Quelle bieten, wenn es um Portefeuille-Diversifikation, wachsende Renditen und geringe Risiken in einer großen Auswahl von breitgefächerten Portefeuilles geht.

Zum Beispiel wurde in der Ibbotson-Analyse herausgefunden, dass, wenn man 10 Prozent seines Portefeuilles REITs zugewiesen hätte, die jährliche Rendite in den Jahren von 1972 bis 2003 jedes Jahr durchschnittlich von 10,9 Prozent auf 11,2 Prozent erhöht worden wäre, während das Portefeuille-Risiko von 10,8 Prozent auf 10,4 Prozent gefallen wäre. Bei einer Zuteilung von 20 Prozentsatzpunkten auf REITs, wäre die durchschnittliche Jahresrendite auf 11,5 Prozent angestiegen, wobei sich das Portefeuille-Risiko auf 10,1 Prozent gesenkt hätte. Um mehr Information zur Ibbotson-Studie zu erhalten, gehen Sie bitte auf die Website der Firma, indem Sie hier klicken.

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Eine Investition in REITs ergänzt den privaten Immobilienbesitz. Eigenheimbesitz kann eine gute Investition sein, doch kann der Investitionsnutzen erhöht werden, wenn er mit REIT-Aktien kombiniert wird.

Es gibt wichtige Unterschiede zwischen Eigenheimbesitz und anderen Investitionen. Ein Haus ist eine Aufwendung genauso, wie es eine Investition darstellt, besonders wenn es über eine beträchtliche Hypothek finanziert wurde. Es produziert kein laufendes Einkommen, aber bringt regelmäßige Hypotheken-Zinsen, Grundsteuer- und Versicherungszahlungen sowie andere gelegentliche Ausgaben mit sich, um gut instand gehalten zu werden.

Ein weit verbreiteter Index zu Einfamilienhauspreisen im ganzen Land gewann 5,8 Prozent, die auf dem Durchschnitt der Jahre 1976 bis 2003 beruhen. Das Aktienkapital der REITs produzierte unterdessen eine Jahresrendite von 6,5 Prozent auf einer nur den Preis betreffenden Grundlage, aber mit wieder anlegten Dividenden. Dagegen lag REITs gesamte Jahresrendite für diese Spanne bei 15,5 Prozent.

Bei einer schwachen Wechselbeziehung zwischen REIT-Renditen und sich ändernden Hauspreisen, zu zusätzlich geschichtlich gesehener attraktiver Gesamtrendite und moderater Volatilität der REITs, überrascht es nicht, dass REITs als für Eigenheimbesitzer und Mieter optimale Portefeuilles eingeschätzt werden.

Abschließend sollte erwähnt werden, dass Investoren in der Lage sein können, langfristig größeren finanziellen Wohlstand aufzubauen, indem sie Eigenheimbesitz und REITs-Aktien als Teil eines breit gefächerten Investitionsportefeuilles kombinieren.

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21. Worauf sollte ich bei der Investition in ein REIT achten?

Der Markt belohnt normalerweise Firmen, die gleichbleibenden Ertrag und Dividendewachstum mit höheren Kurs-Gewinn-Verhältnis aufweisen. Daher sollten Investoren nach REITs und öffentlich gehandelten Immobilienfirmen mit den folgenden Merkmalen suchen:

• Firmen, die Erträge zuverlässig auf sichere Art steigern. Suchen Sie zum Beispiel nach Firmen mit Immobilien, deren Mieten unter dem aktuellen Marktniveau liegen. Solche Immobilien liefern Kursspielraum nach oben auf einem ausgeglichenen Markt und nach unten, wenn sich das Wirtschaftswachstum verlangsamt.
• Firmen, deren Management fähig ist, den Barmittelstrom schnell und effektiv neu zu investieren und das Talent haben, neue Projekte termingemäß und innerhalb des Etats durchzuführen. Dazu gehören auch kreative Management-Teams mit soliden Strategien, die nach dem "REIT Modernization Act" neue Möglichkeiten entwickeln und nutzen, um den Ertrag zu erhöhen.
• Firmen mit starken Betriebsmerkmalen, die über Verfahren zu wirkungsvoller Unternehmensführung, konservativer Leverage, weithin gültige Buchhaltungspraxis, stabile Verhältnisse im Mieter-Vermieterbereich und eine klar definierte Betriebsstrategie für den Erfolg auf dem freien Markten verfügen.

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22. Wie investiere ich in ein REIT?

Eine Einzelperson kann in einen öffentlich gehandelten REIT, der an einer größeren Börse verzeichnet ist, investieren, indem er Anteile über einen Börsenmakler kauft. Wie bei anderen öffentlich gehandelten Wertpapieren auch, können Investoren Stammaktien, Vorzugsaktien oder Schuldverschreibungen kaufen. Ein Investor kann die Dienste eines Börsenhändlers, Anlageberaters oder Finanzplaners in Anspruch nehmen, um seine finanziellen Zielsetzungen zu analysieren. Diese Fachleute können dem Investor passende REIT-Investitionen empfehlen. Ein Investor kann sich z.B. mit einem REIT direkt in Verbindung setzen, um einen Jahresbericht der Firma, einen Emissionsprospekt und andere Finanzinformation anzufordern. Viele Informationen finden Sie auch direkt auf der Website der jeweiligen Firma. Die NAREIT-Website, www.nareit.com, führt zudem alle öffentlich gehandelten REITs mit ihren Börsensymbolen auf. Viele Bibliotheken offerieren ferner eine Bandbreite an Publikationen, mit Hilfe derer sie mehr zum Thema Investitionen und Informationen über Aktiengesellschaften wie REITs recherchieren können.

Als weitere Alternative bietet sich an, dass sie Ihre Investitionen variieren, indem sie Anteile an einem Investmentfonds kauft, der auf Immobilienvaloren spezialisiert ist. Eine Liste solcher Investmentfonds steht auf der NAREIT-Website zur Verfügung. Investoren können die Leistung von Investmentfonds unter Zuhilfenahme öffentlicher Informationsquellen vergleichen und auswerten, wie z.B. mit Morningstar, Inc., die ebenfalls in vielen Bibliotheken erhältlich sind. Diese Quellen können ausführliche Informationen zu Leistungen in der Vergangenheit, über den gegenwärtigen Portefeuillebestand und Auskünfte über unterschiedliche Kosten in Hinsicht auf Fondinvestition bieten. Es gibt auch eine Reihe von bösengehandelten Immobilien- und REIT-Fonds sowie geschlossenen Investmentfonds.

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23. Was ist der Unterschied zwischen einem REIT und einer Kommanditgesellschaft?

REITs sind keine Partnerschaften (Kommanditgesellschaften), obgleich REITs, wie es im Fall mit anderen Firmen ist, Partnerschaften nutzen, um ein Joint Venture einzugehen. Es gibt wichtige organisatorische und betriebliche Unterschiede zwischen REITs und Kommanditgesellschaften.

Einer der Hauptunterschiede zwischen REITs und Kommanditgesellschaften ist, wie hinsichtlich der Jahressteuerauskunft an die Investoren vorgegangen wird. Jedes Jahr bekommt ein REIT-Investor das übliche IRS-1099-Formblatt vom REIT, worauf die Höhe und die Art des Einkommens, welches im vorangegangenen Steuerjahr empfangen wurde, aufgeführt ist. Ein Investor in einer Kommanditgesellschaft erhält jedoch eine viel kompliziertere IRS-Aufstellung (K-1), die dem Steuerzahler später im Jahr als das 1099-Formular zugestellt werden muss. Auch muss ein REIT-Investor weniger Steuererklärungen, als wie es eine Investition in eine Partnerschaft (Kommanditgesellschaft) mit sich würde, vornehmen.

Viele glauben, dass die Unternehmensführungmerkmale eines REIT denen einer Partnerschaft überlegen sind.

Andere wichtige Unterschiede zwischen REITs und Kommanditgesellschaften werden in einem Diagramm zusammengefasst.

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24. Kann ich Immobilien gegen REIT-AKTIEN ähnlich wie im "Abschnitts 1031 im Rahmen eines Austausches von Sachwerten" tauschen?

Im Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code (US-Einkommenssteuergesetz) wird erwähnt, dass eine transitorische Steuerabgrenzung generell erlaubt ist, wenn der Tausch des in einem Handel oder Geschäft benutzten Investitionseigentums oder Eigentums als gleichartige Vermögenswerte innerhalb von 180 Tagen nach Überschreibung der getauschten Immobilien durchgeführt wird. Nicht zeitgleich durchgeführte Austausche sind nach Abschnitt 1031 zulässig, wenn bestimmte Kriterien erfüllt werden. Diese Austausche sind als "Austausch von gleichartigem Vermögen" bekannt. Als Beispiel, wie ein Austausch von gleichartigem Vermögen aussehen würde, könnte ein Austausch einer sich in Baltimore in einem Apartmentblock befindenden Wohnung mit einer gleichartigen Wohnung in San Diego angeführt werden. REIT-Aktien sind nicht als Investitionseigentum qualifiziert, und dementsprechend ist es nicht möglich nach diesem Muster Immobilien gegen REIT-Aktien tauschen.

Obgleich es mit REIT-Aktien nicht möglich ist, einen "Austausch von gleichartigem Vermögen" vorzunehmen, ermöglicht eine andere Bestimmung des US-amerikanischen Steuerrechts Immobilienbesitzern ihr Eigentum gegen Gesellschaftsanteile auf der Grundlage einer "transitorischen Steuerabgrenzung" zu tauschen, wenn bestimmte Bedingungen eingehalten werden. Auf diese Bestimmung bauend, besitzen REITs die Mehrheit, wenn nicht alle, ihrer Immobilien über eine operative Partnerschaft (Operating Partnership oder OP), an welcher sie die Mehrheitsbeteiligung halten. Die operative Partnerschaft bezieht sich häufig auf einen "Umbrella Partnership REIT" oder "UPREIT, aber kann auch ein "DownREIT" betreffen.

Von Zeit zur Zeit können Immobilieninhaber Eigentum auf Basis einer transitorischen Steuerabgrenzung an eine OP im Austausch gegen Einheiten derselben übertragen. Die OP-Einheiten sind letztendlich wieder gegen REIT-Aktien oder Barmittel in einem steuerpflichtigen Vorgang austauschbar, und erlauben ihren Besitzern Ausschüttungen der Gesellschaft zu erhalten, die üblicherweise ähnlich der REIT-Ausschüttung wäre, welche sie im Falle einer Umwandlung der OP-Einheiten in Reit-Aktien bekämen. Die Websites vieler REITs informieren, wie ein Transfer von Eigentum im Austausch gegen OP-Einheiten abläuft.

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