13. 投資前に考慮すべき不動産のファンダメンタルズ(基本的条件）は？

REITの投資家は、しばしば会社の資産である純資産価額（NAV)と株式の時価を比較します。 純資産価額とは、会社の純資産の時価（1株当たり）を測る指標です。 REITの株価が、純資産価額より高くなることも安くなることもあります。 どのような基本的な要因が、REITが所有している不動産の価値に影響を与えるのでしょうか。REITの投資家は、この基本的な要因を理解しなければなりません。 重要な要因の１つに、新しい建物に対する需要と供給のバランスが、うまく取れているかどうかということがあります。 市場が吸収できるより速いペースで、新しい建物が建設されて市場に供給されると、建物の空室率が上昇して賃貸料金が下落し、不動産の価値が減少します。

景気が良ければ、雇用、設備投資、個人消費が伸びて、新しいオフィス・ビル、アパート、産業施設、小売店舗に対する需要が高まります。 人口成長によっても、アパートに対する需要が増えます。 しかし、景気はどの地域でも、いつも同じように良いとは限りません。経済成長と同時に、各種物件に対する需要が伸びないこともあります。 このため、投資家は様々な企業の物件の立地条件と、立地場所の不動産市場の相対的な強さや弱さを比較しなければなりません。

企業の物件情報は、その企業のインターネット・ウェブサイトで入手できます。地元の不動産市場の情報は、金融新聞、あるいはwww.lendlease.comやwww.tortowheatonresearch.comなどのインターネット調査サイトで得られます。

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14. 不動産の資金調達の推移は？

従来、収入を得られる商業用不動産は、多額の資金を借り入れて資金調達をしていました。 不動産は住宅ローンの有形担保で、これらの不動産から得る賃貸収入が、必ず住宅ローン金利を支払う収入源になっていました。 不動産市場では、開発業者や起業家的なビジネスマンが支配することが多く、これらのビジネスマンは自分の富を築こうとして、大きなリスクを取っていました。 1990年代初期に不動産景気が後退する前は、個々の物件に対して、当該物件の推定時価や建設コストの90%以上の金額の住宅ローンを組むのは、稀なことではありませんでした。 時には、不動産の価値に対する貸付比率が、これより高くなることもありました。 1990年代前半の深刻な不動産の景気後退の際には、不動産に対する貸付機関、開発業者、不動産所有者の多くが、不動産プロジェクトにとって借入による資金調達が適切かどうかを再考する必要に迫られました。

今日、REITが所有する物件では、これよりも遥かに慎重な資金調達を行っています。 平均すると、REITはプロジェクトの約半分を借入によって、残りの半分を株式によって資金調達しています。こうすれば金利リスクが大幅に減り、遥かに堅調で安定した事業運営ができるのです。 REITの2/3は無担保の優先ローン付きで、投資適格となっています。

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15. REIT株の評価方法は？

他の上場銘柄と同じく、REIT株も毎日市場で値がつくので、投資家は自分のポートフォリオを毎日時価評価できます。 REIT株の投資価値を評価する分析では、通常、次の基準を1つ以上考慮します。

• 経営の質と企業体制
• 当該REIT株から得られると予想される総収益、予想される株価の推移、市場の実勢配当利回り
• 当期の配当利回りと、他の利回り志向の投資との相対比較（例：債券、公益企業の株式、高いインカム・ゲインを得られる他の投資）
• REITのFFOに占める配当支払比率(%)
• EPS（1株当たり利益）の予想成長率
• 不動産や住宅ローンおよびその他の資産における原資産（住宅ローンなどの元になる物件）の価値

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16. REITの利益に貢献する要因とは？

収入増、コスト減少、新規事業など、通常はいくつかの要因によって、利益が成長します。 収入増に最も直結するのは、高い入居率と賃貸料金の上昇です。 新築物件に対する需要と供給のバランスが取れていれば、景気拡大と共に、市場の賃貸料金は上昇する傾向があります。 熟練の所有者が空きビルの施設を改築し、ビルの管理サービスを充実させ、今までより効果的に新しいタイプのテナントに物件を宣伝すれば、低い入居率を上昇させることができます。 物件の取得開発プログラムがあれば、物件の投資収益が資金調達コストを上回る場合、成長機会が得られます。 他の上場企業と同じく、REITや上場不動産会社も、経営効率を上昇させて新規事業を活用すれば、利益が増加します。

REIT近代化法（RMA）が2001年1月1日に施行され、利益を増加できるような他の事業機会がREITに与えられました。 RMAの施行以前は、REITが提供できるのは長年認められてきた通常の賃貸サービスだけで、他の不動産所有者が提供していた最先端のサービスの提供はできませんでした。 RMAでは、REITは子会社を設立して、子会社経由で、今日の多くのテナントが望んでいるような、他社に負けないサービスを提供できるようになりました。

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17. REITに投資する人とは？

何万人もの個人投資家が、米国や海外でREIT株を保有しています。 その他のREIT購入者としては、年金基金、寄付基金や財団、保険会社、銀行の信託部門、投信があります。

REITは当期利益が高水準で、長期的に適度な成長機会もあるので、投資家にとって投資妙味があるのです。 これらは不動産の基本的な特徴です。 更に、ポートフォリオを普通株式と債券以外にも分散投資いたいと考える投資家は、REIT独自の特徴に魅力を感じます。

今日、分散投資を望む巨大な年金基金や、インカム・ゲインを得られる質の高い投資を探している退職した教職員など、様々な投資家がREITを使用して、投資目標を達成しようとしています。

上場REIT株が最小購入単位を設定しないで、公開市場で購入されることもあります。 多くの投資家が、上場不動産会社だけに投資する投信や上場投信（ETF)経由でも、REITを保有しようとしています。

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18. REITに投資すべき理由は？

REITは包括的な総投資収益が得られる投資です。 通常は高配当に加えて、長期的に適度な資本増が得られる可能性があります。 REIT株の長期的な総収益率は、高リスクで高成長銘柄の投資収益率を若干下回り、低リスクの債券の投資収益率を若干上回ることが多いのです。 ほとんどのREITの時価総額は中小型株の規模なので、REITの投資収益率は中小型株の投資収益率と比較できるはずです。

投資収益率の点から見ると、上場REIT株と他の市場セクターの相関関係は相対的に低くなっています。 投資プログラムに上場REITを組み込めば、分散投資ポートフォリオを構築しやすくなります。

投資家はREITで下記を得られます。

• 流動性の高い安定した配当収入
• 高配当利回り
• 消費者物価のインフレ率を常に上回る配当成長
• 流動性： 上場REIT株は主要な証券取引所で売買されているので、いつでも売って現金にできます。
• 専門家による経営 REITの経営者は、熟練した経験豊かな不動産の専門家です。
• 分散投資したポートフォリオによって、リスクを減らします。
• 監督： REITの社外取締役、REITとは無関係の独立系アナリストや独立系監査役、実業界、金融系のマスコミが、定期的に上場REITの決算報告をモニターしています。 このように監視されていることによって、投資家が保護されるだけでなく、REITの財務状態を判断するバロメーターがいくつも得られます。
• 情報公開の義務： SECに登録しているREITでは、四半期や通期の決算報告など、SECが定めた通常の情報公開を行う必要があります。

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19. REITが401kプラン（確定拠出年金）で果たす役割は？

ほとんどの401kプランでは、株式や債券の投資で各種の選択肢があります。 しかし、大抵の場合、不動産は今日ほとんどの確定拠出年金で運用できません。 他業種の銘柄以上の投資収益率、安定した水準のリスク、投資収益率の点から他の株式と相関関係が低いことから、不動産銘柄は各種資産で構成するポートフォリオにとって、大きな分散投資メリットがあります。 年金加入者と雇用企業は、401kプラン（確定拠出年金）に、分散投資ポートフォリオの素晴らしい投資対象として、投資選択肢の中に必ず不動産を入れるべきでしょう。 従来、機関投資家は複数の投資から成る分散投資ポートフォリオに投資して、将来の給付年度でいつ何時壊滅的な損失が発生するかもしれないリスクを管理しながら、年金の給付債務を満たしています。 この投資概念の重要性が投資家におわかりいただけないこともあります。

NAREIT は上場REITの今までの投資運用成績を吟味するように、資産配分の権威であるIbbotson Associatesに依頼しました。これはREITが分散投資ポートフォリオに大きな分散投資メリットをもたらすかどうか判断するためです。 同社によると、今までREITの収益率は他業種以上に良く、ボラティリティも他の株式銘柄よりも低いことがわかりました。 同社によると、今までREITの収益率は他業種以上に良く、ボラティリティも他の株式銘柄よりも低いことがわかりました。 実際、REITの時価総額が増加するにつれ、ウォール街のアナリストや様々な投資家がREITの会社を分析するようになりましたが、収益率の点からみたREITと他の投資対象の間の相関関係は、かなり低下しています。 このような投資の性質上、同社の分析によると、REITは分散投資ポートフォリオの素晴らしい投資対象となって、投資収益率が上昇し、リスクが減少します。

たとえば同社の分析では、1972年から2003年まで毎年ポートフォリオの10%をREITに資産配分していたとすると、平均年間収益率は10.9%から11.2%に上昇し、ポートフォリオのリスクは10.8%から10.4%に低下していたはずです。 REITに20%を配分していた場合、平均年間収益率は11.5%に上昇し、ポートフォリオのリスクは10.1%に低下していたでしょう。 同社の調査の詳細については、こちらをクリックして、同社のウェブサイトまでお越しください。

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20. 自宅があるのにREITに投資する必要がありますか。

REIT投資は持ち家を補完します。 自宅は良い投資対象ですが、REIT株と組み合わせると、投資メリットが拡大します。

様々な重要な面で、自宅を持つのは他の投資とは違うという点が大切です。 特に巨額の住宅ローンで資金を調達した場合、自宅は投資と同じような出費の対象となります。 自宅から収入は得られませんが、住宅金利、不動産税、保険料、およびその他に適宜発生する維持費を支払わなければなりません。

一般に使用されている「1世帯住宅の全米価格指標」は、1976年から2003年の間に、平均して5.8%（複利）上昇しました。その一方、エクイティREITは、価格だけをみると平均年間収益率(複利）が6.5%で、配当を再投資すると、同時期のREITの年間総収益率（複利）が15.5%になります。

REIT収益率と住宅価格の変化の間の相関関係は低いため、投資妙味のある総収益率と適度なボラティリティのREITを組み合わせると、REITが自宅所有者や賃貸会社の双方の最適ポートフォリオに組み込まれても不思議ではありません。

最後の分析になりますが、投資家は分散投資ポートフォリオで、自宅を所有しながらREIT株に投資すると、長期的で金銭的な富を構築できることがあります。

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21. REITに投資する際に考慮すべきことは？

常に黒字で配当成長がある会社に対して、通常は市場は高いPER（株価収益率）で報いています。 そのため投資家は、次のような特徴を持つERITと上場不動産会社を探した方が良いでしょう。

• 着実に利益成長できるような実力が発揮されている会社。 たとえば、賃貸料が時価を下回る物件を持つ会社を探します。 このような物件には、価格均衡市場で価格が上昇する可能性があり、景気が減速しても価格の下落から守られています。
• 経営陣がキャッシュフローを素早く効果的に再投資できる会社。 スケジュール通り予算内で、いつも新規プロジェクトを完了できる能力がある会社。 REIT近代化法のもとで新しい収入源を開発するために、創造性のある経営陣が健全な戦略を立てている会社。
• 効果的なコーポレート・ガバナンス（企業統治）制度、慎重な借入姿勢、一般に認められた会計慣行、テナントとの強固な関係、厳しい競争市場で成功するために明確に定義した事業運営戦略など、事業運営の特徴が明確な会社。

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22. REITに投資する方法は？

証券会社経由で、主要な証券取引所に上場している上場REITの株を購入して、上場REITに投資する個人の人もいるでしょう。 他の上場銘柄と同じく、投資家は普通株式、優先株式、債券を購入できます。 投資家は証券会社、投資顧問、フィナンシャル・プランナーのサービスを活用しながら、財務目標を分析します。 これらの専門家は、投資家に適切なREIT投資をお勧めすることができます。 投資家は年次報告書、目論見書、その他の財務情報を求めて、REITに直接連絡することもできます。 この情報のほとんどは、その会社のウェブサイトで入手できます。 NAREITのウェブサイト（www.nareit.com）でも、全上場REITのリスト（銘柄コード付き）を掲載しています。 各国の図書館には、多くの場合、REITなどの上場企業に対する投資調査や情報を掲載した各種刊行物があります。

不動産銘柄に特化している投信の株式を購入して、投資を分散するという方法もあります。 このような投信のリストは、NAREITウェブサイトでご覧いただけます。 モーニング・スターなど発表された情報に基づき、投信の運用成績を比較して評価できます。これらの情報は地元の図書館でもご覧いただけます。 これらの情報源では、過去の運用成績、現在のポートフォリオの投資内容、ファンド投資の各種コストに関する情報などについて、詳細な情報をご提供できます。 また不動産やREITの上場不動産投信（ETF)とクローズド・エンド型ファンドも、数多くあります。

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23. REITとリミテッド・パートナーシップの相違点は？

REITはパートナーシップではありませんが、他の企業と同じく、REITも合弁企業に参加する際に、パートナーシップを活用します。 REITとリミテッド・パートナーシップには、組織および事業運営の点から、重要な相違点があります。

REITとリミテッド・パートナーシップでは、投資家に毎年の課税情報を報告する方法が大きく違います。 毎年、REITの投資家は、REITから従来のIRSフォーム1099を受け取ります。このフォームには、前年度（課税年度）に受け取った所得の金額と種類が記載されています。 しかし、パートナーシップの投資家は、フォーム1099より遥かに複雑なIRSスケジュールK-1を受け取ります。このK-1は納税者に、1099より遅い時期に送られます。また、REITの投資者は、州法によって、パートナーシップ投資で必要とされるよりも、少ない数の納税申告書を提出します。

REITのコーポレート・ガバナンスの特徴は、パートナーシップより優れていると、多くの人が思っています。

REITとリミテッド・パートナーシップの間におけるその他の重要な相違点は、チャートに要約しています。

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24. 「セクション1031類似物件の交換」の1種として、不動産と引き換えにREIT株をもらえますか。

まず背景を述べると、内国歳入法セクション1031では、投資物件や物取引や事業にしようする物件と引き換えに「類似物件」を得る際、交換される物件の譲渡から180日以内に交換を完了する場合に限り、税の繰り延べを一般的に認めています。 セクション1031では、ある種の基準を満たしている場合、同時に交換を行わない取引も認めています。 このような交換は、「類似物件の交換」として知られています。 類似物件の例として、バルチモアのアパートとサンディエゴのアパートの交換を挙げてみましょう。 REIT株は投資物件の基準を満たしてはいません。そのため、不動産を差し出してREIT株をもらうことによって、「類似物件の交換」を行うことはできません。

REIT株は「類似物件の交換」扱いはされませんが、米国税法の他の条項では、ある種の条件を満たせば、不動産物件の所有者が自分の物件と引き換えにパートナーシップの持ち分を得て、税の繰り延べができるようになっています この条項に基づき、多くのREITでは、REITが過半数の持ち分を保有するオペレーティング・パートナーシップ（「OP」）経由で、物件の大半を所有しています。 ほとんどのオペレーティング・パートナーシップは、「アンブレラ・パートナーシップREIT」や「アップREIT」とされますが、「ダウンREIT」とされることもあります。

不動産の所有者がオペレーティング・パートナーシップに物件を譲渡して、オペレーティング・パートナーシップの持ち分を得ることもあります。その際、税金は繰り延べられます。 オペレーティング・パートナーシップの持ち分は、最後にREIT株や現金に交換できます。この取引は課税取引となります。REIT分配金の受取と同じく、所有者がパートナーシップの分配金を受け取ることが通常認められています。最後に、オペレーティング・パートナーシップの持ち分をREIT株に換えます。 多くのREITのウェブサイトには、オペレーティング・パートナーシップの持ち分と交換する物件の譲渡に関して、情報が記載されています。

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