REIT（不動産投資信託）への投資 REITについて学ぼう-REIT物語

REIT物語
配当と分散投資

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不動産株の投資メリットをご紹介

当サイトに初めていらっしゃった方 · REITのFAQ（REITについて、よく聞かれる質問）

REITとは何でしょうか。

REIT(不動産投資信託）とは、所得を得られる不動産を所有する会社のことです。ほとんどの場合、この所有会社が不動産を運営しています。不動産のために資金調達を行うREITもあります。会社がREITとして認められるには、毎年株主に配当の形で、課税所得の少なくとも90%を分配しなければなりません。

REITの種類

今日、米国には約180の上場REITがあり、その資産は総計で3750億ドルです。これらの上場REIT株は会社形態であり、主要な証券取引所で売買されている点で、従来の不動産とは異なっています。その他のREITには、公に登録されてはいても証券取引所で売買されていない会社形態のREITや、同じく会社形態の非上場REITがあります。 REITは次のように分類されています。

エクイティREIT（自己所有REIT）とは、所得を得られる不動産を所有して運営しているREITのことです。
モーゲージREIT（住宅ローンREIT）では、不動産の所有者と運営者に直接資金を貸し付けるか、貸付債権や住宅担保証券を取得することによって、間接的に資金を貸し付けます。
ハイブリッドREIT（混合REIT）とは、自らも物件を所有しつつ、不動産の所有者と運営者に資金を貸し付ける業務も行っている企業のことです。

REITの発展

誰でも大規模な商業用不動産に投資できるように、1960年に議会がREITを創設しました。それ以降、特にここ10年間で、REIT業界の規模は飛躍的に拡大して、大いに重視されるようになりました。投資家の興味が高まった要因には、次のようなものがあります。

REITは不動産株としても知られていますが、REITはこの30年間、市場における主要なベンチマーク（参考指標）よりも、ほとんどの場合、ボラテリティ（変動率）が遥かに低く、パフォーマンス（株価の推移や運用成績）も優れています。

REITは、米国のほぼ全ての大都市、そして海外でも何ヵ所かで、商業用不動産を運営しています。
2001年にはS&Pが、S&P500など指数の構成銘柄にREITを組み入れ、REITを投資対象の主流にしました。こうして、S&PによってREIT業界の発展と成長が認められました。

ご注意：データは全て上場REITのデータで、上場REITのみに当てはまります。

配当と分散投資

REITでは株主に課税所得のほぼ全額を支払う必要があるので、投資家は信頼できる重要な配当源として、REITに投資することができます（通常は、他の株式の平均4倍の配当が分配されます）。

過去のデータを分析すると、REITと他の株式・債券の間の相関関係が比較的低く、REITが分散投資を行うための強力なツールとなることがわかりました。特に、Ibbotson Associatesによって、次のことがわかっています。

REITのリスクとリターン（投資収益率）では、投資妙味があるトレードオフの関係があります。
ここ30年間のリターンの点から見ると、REITと他の投資の相関関係が低下しています。
REITを分散投資型ポートフォリオに加えると、リターンが上昇してリスクが減ることがあります。

分散投資ポートフォリオの一環として、住宅債権とREIT銘柄を組み合わせれば、投資家は長期的に資産を更に増やすことができます。

REITと401kプラン（確定拠出年金）

機関投資家（年金基金などの機関）は通常、自分達のポートフォリオに不動産を組入れています。しかし最新の研究によると、米国の401kプランの8%しか、不動産ファンドに投資する機会を年金加入者に提供していません。不動産株の今までの配当や分散投資を考えると、退職年金の各加入者にREITを選ぶ権利があって当然です。

50% Stocks
50% Bonds 10% REITs
49% Stocks
41% Bonds 20% REITs
46% Stocks
34% Bonds

Source: NAREIT®, Stocks- S&P 500, Ibbotson U.S. Small Stock Series, MSCI EAFE Index; Bonds- 20-year U.S. Gonvernment Bonds; T-Bills- U.S. 30-day T-Bills, Figures based on average annual return over the period 1994-2003. Portfolios rebalanced annually.

ご自分の401kプランで不動産投資ができなければ、不動産投資を組入れてほしいと頼んでみましょう。まず退職金や年金給付の担当者と話して、REIT投資の手数料、費用、リスクなどの情報を記載した目論見書を要請します。この担当者が401kプラン運用基金との連絡役を果たしていることが多いのです。不動産投資なくして、バランスの取れた401kプランはありえないことを運用基金に思い出させましょう。

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