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13. 투자하기 전에 고려해야 할 부동산 기본 요소는 무엇입니까?

REIT 투자가들은 종종 현재 주식 가격을 회사 자산의 순자산 가치(NAV)에 비유합니다. NAV는 회사 순자산의 시장 가치에서 주식당 척도입니다. 종종 REIT의 주식 가격은 NAV보다 높거나 낮을 수 있습니다. 투자가들은 REIT 부동산 소유권 가치에 영향을 미치는 몇 가지 기본적인 요소들을 이해해야 합니다. 한 가지 중요한 요소는 신축 건물 공급이 신축 공간 수요와 얼마나 균형적으로 잘 이루어지는가 하는 점입니다. 수용할 수 있는 정도보다 빨리 시장에 새로운 공간들이 건설될 경우 빈 건물이 증가하고 임대가 약화되고 부동산 가치가 감소함으로써 순자산 가치를 떨어뜨릴 수 있습니다.

튼튼한 경제에서의 고용 성장, 자본 투자 및 가계 지출은 신축 사무실 건물, 아파트, 산업 시설 및 소매 매장에 대한 수요를 증가시킵니다. 인구 성장 또한 아파트 수요를 촉진시킵니다. 하지만 경제가 모든 지역에 동일하게 튼튼하지는 않기 때문에 경제 성장이 이루어져도 모든 부동산 형태의 수요가 동시에 증가하지 않을 수 있습니다. 그래서 투자가들은 여러 회사의 부동산 위치와 해당 지역에서의 부동산 시장의 상대적 강점이나 약점을 비교해 보아야 합니다.

회사 부동산에 대한 정보는 해당 회사 인터넷 사이트에서 볼 수 있고 지역 부동산 시장에 대한 정보는 www.lendlease.com 또는 www.tortowheatonresearch.com과 같은 리서치 사이트에서 찾아볼 수 있습니다.

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14. 부동산 융자는 지금까지 어떻게 바뀌었습니까?

과거를 거슬러 올라가 보면 수익형 상업용 부동산은 높은 부채율로 자금 조달을 받아왔습니다. 부동산은 담보 대출을 위해 유형 담보를 제공했고 이들 부동산에서 얻은 임대 소득은 대출금에 대한 이자 비용을 지불할 수 있는 소득원이었습니다. 부동산 시장은 흔히 개발업자 또는 개인의 부를 축적하기 위해 고위험 부담을 감수하는 사업가가 독점하다시피 했습니다. 1990년대 초반 부동산 침체 이전에는 개인 부동산이 공사 비용 또는 예상 시장 가격의 90% 이상에 달하는 담보 대출을 하는 것이 비일비재했습니다. 종종 주택 담보 인정 비율(LTV)이 훨씬 높게 올라가기도 했습니다. 1990년대 초반 여러 차례의 부동산 침체 상황은 부동산 업자, 개발자 및 소유자들이 부동산 프로젝트에서의 적절한 부채 융자 사용을 재고하는 계기가 되었습니다.

현재 REIT가 보유한 부동산은 보다 더 보수적인 기준에서 자금 융자가 이루어집니다. 평균적으로 REIT는 부채와 담보에 대해 각각 절반씩 적용하여 프로젝트에 자금 조달을 함으로써 변덕스러운 이자율을 크게 줄이고 보다 튼튼하고 변동이 적은 사업 운영을 도모합니다. 상위 무담보 부채를 가진 REIT의 3분의 2가 투자 등급입니다.

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15. REIT 주식 가치는 어떤 방식으로 책정됩니까?

주식이 공거래되는 모든 회사와 마찬가지로 REIT 주식은 시장에서 매일 가격이 결정되고 투자가들에게 매일 자신들의 포트폴리오 가격을 매길 수 있는 기회를 제공합니다. REIT 주식의 투자 가치를 산정할 때, 다음 중 하나 이상의 기준을 사용하여 일반적으로 분석이 이루어집니다.

• 경영 능력 및 기업 구조
• 가격 변동 기대치 및 유력한 배당금 수익율에서 예상되는 총 주식 수익
• 다른 수익율 목적 투자(예: 채권, 공익 주식 및 기타 고소득 투자)에 비례한 현재 배당금 수익율
• REIT FFO 비율로서의 배당금 지출 비율
• 주식당 소득의 예상 증가율
• 부동산, 담보 대출, 기타 자산 등의 기본 자산 가치

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16. REIT 소득에 기여하는 요인들은 무엇입니까?

소득 성장 요인은 보통 여러 가지로 볼 수 있는데 예를 들면 매출 증가, 비용 절감, 새로운 비즈니스 기회 등입니다. 매출 성장을 가져오는 가장 직접적인 요인은 높은 빌딩 점유율과 임대율 증가입니다. 새 부동산에 대한 수요가 사용 가능한 공급과 조화로운 균형을 유지하는 한 시장 임대는 경제가 커질수록 증가하기 마련입니다. 비활용 건물의 낮은 점유율을 높이려면 경험 많은 소유자가 설비를 개선하고 빌딩 서비스를 강화하고 새로운 부류의 부동산 거주자에게 보다 효과적으로 시장 자산을 제시할 때 가능합니다. 자산 인수와 개발 프로그램 역시 성장 기회를 창출하지만 다만 이러한 투자에서 얻는 경제적 수익이 융자 비용보다 높아야 합니다. 다른 공기업들과 마찬가지로 REIT와 공거래 부동산 회사들 역시 효율성을 높이고 새로운 비즈니스 기회를 십분 활용함으로써 소득을 늘리고 있습니다.

2001년 1월 1일에 시행된 REIT 현대화 법안(RMA)은 REIT에게 소득을 늘릴 수 있는 또 다른 기회들을 제공하고 있습니다. RMA 시행 이전에 REIT는 의례적이고 관습적인 임대인 서비스로 오랫동안 관례적인 서비스만 제공하도록 제한 받았고 보다 많은 첨단 서비스를 제공하는데 다른 임대인들로부터 제약을 받았습니다. RMA를 계기로 REIT는 오늘날 많은 부동산 거주인들에게 원하는 경쟁적인 서비스를 제공할 수 있는 자회사를 만들고 있습니다.

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17. 누가 REIT에 투자합니까?

미국 및 미국 이외 지역의 수만 명의 개인 투자가들이 REIT 주식을 보유하고 있습니다. 또다른 REIT 구매자들은 일반적으로 연금 기금, 기부 기금 및 재단, 보험 회사, 은행 신탁 부서와 뮤추얼 펀드입니다.

투자가들은 일반적으로 현재 고소득과 장기적 성장 기회 측면에서 REIT에 많이 끌리고 있습니다. 고소득 및 장기적 성장 기회가 바로 부동산의 기본 특성입니다. 또한 자신들의 투자 포트폴리오를 다른 일반 주식 뿐만 아니라 채권에까지 범위를 다양화할 수 있는 방법을 모색하는 투자가들은 REIT의 고유한 특성에 끌리고 있습니다.

현재 광범위한 투자가들, 즉 분산 투자를 도모하는 대형 연금 기금에서부터 고품질 소득 투자를 모색하는 은퇴한 교사에 이르기까지 REIT를 사용하여 자신들의 투자 목표를 이루고 있습니다.

등록된 REIT 주식은 일반 시장에서 구매할 수 있고 최소 구매량 제한은 없습니다. 또한 많은 투자가들이 뮤추얼 펀드 또는 일반 부동산 회사를 전문으로 하는 증권 거래 펀드를 통해 REIT를 선택하고 있습니다.

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18. REIT에 투자해야 하는 이유는 무엇입니까?

REIT는 완전 수익형 투자입니다. REIT는 보통 높은 배당금과 더불어 안전하고 장기적인 자본 증가 가능성을 부여합니다. REIT 주식의 장기적인 완전 수익은 고위험 고성장 주식 수익보다 다소 낮고 저위험 채권 수익보다는 다소 높습니다. 또한 대부분 REIT는 중소형 자본 시장 주식 발행고를 갖고 있기 때문에 이들의 수익은 다른 중소형 기업에 필적할 만합니다.

상장된 REIT 주식 수익과 타 시장 부문의 수익 간의 상관 관계는 비교적 낮습니다. 따라서 투자 프로그램에 REIT를 포함시키면 다양한 포트폴리오를 구축할 수 있습니다.

REIT는 투자가들에게 다음을 제공합니다.

• 현재 안정적인 배당금 소득
• 높은 배당금 수익율
• 소비자 가격 인플레이션율을 꾸준히 초과하는 배당금 증가율
• 유동성: 공거래되는 REIT 주식은 주요 증권 거래소에서 거래되기 때문에 언제라도 현금으로 바꿀 수 있습니다.
• 전문적 관리: REIT 매니저들은 탁월하고 경험이 풍부한 부동산 전문가들로 구성되어 있습니다.
• 포트폴리오 다양화로 위험 감소
• 감시: REIT의 독립 이사, 독립된 분석가, 독립된 감사자, 비즈니스 및 금융 매체가 정기적으로 일반 REIT 금융 보고서를 감시합니다. 이 철저한 감시는 투자가에게 보호 조치와 REIT의 재정 상태 지표 이상의 역할을 제공합니다.
• 공개 의무: SEC에 등록된 주식을 가진 REIT는 분기별 및 연별 재정 보고서를 비롯한 서류를 SEC에 정기적으로 제공해야 합니다.

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19. REIT가 401(k) 플랜에서 하는 역할은 무엇입니까?

대부분 401(k) 플랜은 각종 주식 및 채권 투자 옵션을 제공합니다. 하지만 부동산은 대부분 오늘날 정의로 본 연금 플랜에서는 대체로 접해볼 수 없습니다. 부동산 주식의 경쟁력 있는 수익률, 안정 수준의 위험도 및 타 주식과 채권의 투자 수익과의 낮은 상관도는 복수 자산 포트폴리오에 지대한 분산 투자 혜택을 제공합니다. 참가자와 후원자들은 401(k) 플랜에 투자 선택 대상 중 최강력 포트폴리오 분산 투자의 원천인 부동산이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 지금까지 기관 투자가들은 폭넓게 다양해진 포트폴리오의 복수 투자를 함으로써 자신들의 플랜 부채를 정리하는 한편 근간 막대한 손실 위험을 견제해 왔습니다. 개인 투자가들은 이 투자 개념의 중요성을 이해 못할 수도 있습니다.

NAREIT의 위탁을 받고 Ibbotson Associates의 자산 할당에 저명한 인사가 REIT가 투자 분산 포트폴리오에 유익한 투자 분산 혜택을 제공하고 있는지를 알아보기 위해 REIT의 공개 거래되는 주식의 연대기적 투자 성과를 검토했습니다. Ibbotson이 알아본 바로는 지금까지 REIT는 다른 종류의 주식에 비해 경쟁적인 수익을 올렸고 변동율도 훨씬 낮았습니다. Ibbotson이 발견한 또 한가지는 REIT 수익은 타 주식과 채권 수익과 비교적 상관 관계가 없다는 점입니다. 실제로 REIT의 총 자본 시장 주식 발행고는 증가했고 회사는 월스트리트 분석가들과 다양한 투자가들로부터 보다 광범위한 투자 분석 대상이 되었고 REIT 수익과 타 투자 수익간 상관 관계는 상당히 감소했습니다. 이러한 투자 특성에 따라 Ibbotson 분석은 REIT가 포트폴리오 다양화의 강력한 원천이며 광범위하게 분산 투자된 포트폴리오에서 수익이 올라가고 위험이 줄어든다는 사실을 입증해 줍니다.

예를 들어, Ibbotson 분석에서 알아본 바로는 1972년부터 2003년까지 매년 포트폴리오의 10%를 REIT에 할당한 경우, 평균 연간 수익이 10.9%에서 11.2%로까지 올라가고 포트폴리오 위험도는 10.8%에서 10.4%까지 대폭 줄어든다고 합니다. 20%를 REIT에 할당한 경우, 평균 연간 수익은 11.5%까지 올라가고 포트폴리오 위험도는 10.1%까지 줄어듭니다. Ibbotson 연구에 대한 자세한 내용은 Ibbotson 웹 사이트, 여기를 누르십시오.

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20. 자택 소유자인 경우에도 REIT에 투자할 필요가 있습니까?

REIT 투자는 자택 소유를 보완합니다. 자택을 소유하면 좋은 투자가 될 수 있고, REIT 주식과 결합할 경우 투자 이익이 증대됩니다.

중요한 것은 자택 소유와 기타 투자는 몇 가지 중요한 차이점이 있다는 점입니다. 집의 경우, 특히 규모가 큰 담보 대출을 받으면 투자인만큼 지출이기도 합니다. 집은 현재 소득이 발생하기보다는 오히려 정기적인 담보 대출 이자, 부동산 세금 및 보험 지급과 기타 적절하게 관리해야 할 부차적인 지출이 발생합니다.

널리 통용되는 전국 단독 가구 주택 가격 지표를 보면 1976년부터 2003년까지 복리 합산을 해 본 결과 평균적으로 5.8% 증가했습니다. 한편 자산 REIT는 가격만을 기준으로 6.5%의 연복리 수익을 올렸지만 배당금을 재투자함으로써 REIT의 복리 연 총 수익은 15.5%였습니다.

REIT 수익과 주택 가격 변동 간 낮은 상관 관계는 지금까지 REIT의 높은 총 수익 및 낮은 변동성과 맞물려서, REIT가 자택 소유자와 임대주 모두가 기대하는 최적의 포트폴리오로 간주된다는 사실은 그리 놀랄만한 일이 아닙니다.

최종 분석에서 투자가들은 자택 소유와 REIT 주식을 다양화된 투자 포트폴리오의 일환으로 결합함으로써 보다 크고 장기적인 부를 축적할 수 있습니다.

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21. REIT에 투자할 때 어떤 사항을 확인해야 합니까?

일반적으로 시장은 소득과 배당금이 지속적으로 증가하는 회사에게 몇 배의 높은 가격 소득으로 보상합니다. 그래서 투자가들은 다음 특성을 가진 REIT와 공거래 부동산 회사를 찾아보는 것이 좋습니다.

• 안정된 방식으로 소득을 늘릴 수 있는 역량이 입증된 곳. 예를 들어 부동산 임대료가 현재 시장 가격보다 낮은 회사를 물색합니다. 이러한 부동산은 경제 성장이 주춤할 경우 가격 하락을 보호하고 시장이 균형 잡혀 있을 경우 가격 상승 기회를 제공합니다.
• 사용 가능한 현금 흐름을 경영진이 신속하고 효율적으로 재투자할 수 있는 기량이 있는 곳. 정해진 예산 및 기간 내에 새 프로젝트를 지속적으로 완료할 수 있는 능력이 있는 곳. REIT 현대화 법안에 따라 새로운 매출 기회를 창출할 수 있는 견고한 전략을 가진 창의적인 경영팀이 있는 곳.
• 효과적인 기업 관리 절차, 신중한 차입 자본 사용, 광범위하게 인정되는 회계 원칙, 건물 거주인과의 견고한 관계 확보, 치열한 시장 경쟁에서 성공할 수 있는 확실한 운영 전략을 비롯하여 명확하게 정의된 운영 특성이 있는 곳.

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22. REIT에 어떻게 투자합니까?

주요 증권 거래소에 상장되어 있는 공거래 REIT에 증권 브로커를 통해 주식을 매입함으로써 투자를 할 수 있습니다. 다른 공거래 증권 회사와 마찬가지로 투자가들은 보통 주, 우선 주 또는 채권을 구입할 수 있습니다. 투자가는 브로커, 투자 조언가 또는 금융 자산 관리사의 서비스에 등록하여 자신의 금융 자산 목표를 분석하는데 도움을 받을 수 있습니다. 이 전문가들을 이용하면 투자가에게 알맞는 REIT 투자를 추천 받을 수 있을 것입니다. 또한 투자가는 REIT에 직접 연락하여 회사 연례 보고서, 매출 안내서 및 기타 재정 정보를 의뢰할 수도 있습니다. 이 대부분의 정보는 회사 웹 사이트에서 얻을 수 있습니다. NAREIT 웹 사이트, www.nareit.com 역시 거래 기호를 포함한 모든 공거래 REIT 목록이 들어 있습니다. 많은 지역 도서관에서는 REIT와 같은 일반 회사에 대한 투자 연구와 정보가 들어 있는 다양한 간행물을 소장하고 있습니다.

또 한 가지 방법은 부동산 증권 투자를 전문적으로 하는 뮤추얼 펀드 주식을 구매함으로써 투자를 다양하게 분산하는 것입니다. 이런 뮤추얼 펀드 목록은 NAREIT 웹 사이트에서 찾을 수 있습니다. 투자가들은 여러 지역 도서관에서 찾을 수 있는 Morningstar, Inc.와 같은 일반 정보 자료원을 통해 뮤추얼 펀드의 실적을 비교 평가할 수 있습니다. 이 자료원은 과거 실적, 현재 포트폴리오 수준 및 각종 펀드 투자 비용에 대한 정보를 상세히 제공합니다. 부동산 및 REIT 거래 펀드와 개방형 펀드도 많이 있습니다.

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23. REIT와 유한 책임 합자 회사 간의 차이점은 무엇입니까?

REIT는 합자 회사는 아니지만 다른 기업들과 마찬가지로 파트너십을 이용하여 합작 투자에 관여합니다. REIT와 유한 합자 회사는 조직적 및 운영적인 면에서 중요한 차이점이 있습니다.

REIT와 유한 합자 회사 간의 중요한 차이점 중의 하나는 연간 세금 정보를 투자가에게 보고하는 방식입니다. 매년 REIT의 투자가들은 전년도 과세 기간 동안 얻은 소득액과 종류를 보여주는 전통적인 IRS Form 1099를 REIT로부터 받습니다. 하지만 유한 합자 회사 투자가는 1099년 이후에 납세자에게 필수적으로 제공해야 하는 좀 더 복잡한 IRS Schedule K-1을 받습니다. 또한 REIT 투자가는 유한 합자 회사 투자에서 요구하는 것보다 훨씬 드물게 주 정부 소득 신고서를 작성합니다.

많은 사람들이 REIT의 기업 관리 기능이 합자 회사보다 훨씬 낫다고 믿고 있습니다.

REIT와 유한 합자 회사 간의 또다른 중요한 차이점들은 차트에 잘 요약되어 있습니다.

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표면적으로 미 연방 세법(IRC)의 1031항은 투자 부동산이나 거래 또는 비즈니스에 사용된 부동산이 "동종 거래" 부동산으로 교환되고 교환 부동산 양도가 180일 내에 완료되는 경우 일반적으로 과세 연기를 허용합니다. 동시 교환이 아닌 교환의 경우에도 역시 특정 기준을 충족하면 1031항 하에 허용이 가능합니다. 이러한 거래를 "동종 거래"라고 합니다. 동종 거래의 한 예는 볼티모어에 있는 아파트 빌딩과 샌디에고에 있는 아파트 빌딩을 맞바꾸는 경우입니다. REIT 주식은 투자 부동산으로서 적합하지 않으므로 부동산과 REIT 주식을 맞바꾸는 동종 거래 실현은 불가능합니다.

REIT 주식은 동종 거래 대상이 될 수 없을지라도 미국 세법의 또 다른 조항에 따르면 특정 조건에 합당한 경우 과세 연기를 기준으로 부동산 소유주가 합자 회사 이권을 위해 부동산을 맞바꿀 수 있도록 허용하고 있습니다. 이 조항에 의존하여 전부는 아니지만 많은 REIT는 대다수 이권을 갖고 있는 운영 합자 회사(OP)를 통해 부동산을 소유합니다. 운영 합자 회사는 흔히 '포괄적 합자 REIT' 또는 "UPREIT"에 해당하지만 "DownREIT"에 해당할 수도 있습니다

때에 따라 부동산 소유주들은 과세 연기를 기준으로 OP 유닛을 받는 대가로 OP에게 부동산을 양도할 수 있습니다. OP 유닛은 궁극적으로 과세 거래에서 REIT 주식 또는 현금으로 맞바꿀 수 있고 유닛 소유주들은 OP 유닛을 REIT 주식으로 전환 시 받는 REIT 배당금과 유사하게 합자 배당금을 받을 수 있습니다. 여러 REIT 웹 사이트에는 OP 유닛 교환 대가로 부동산 양도에 대한 정보가 들어 있습니다.

궁금한 점이 있습니까?