Historia de los REIT   ·   Bienvenidos a investintreits.com!

Preguntas frecuentes sobre REITs

  1. ¿Qué es un REIT?
  2. ¿Por qué se Crearon los REITs?
  3. ¿Cómo se Habilita una Empresa como REIT?
  4. ¿Cuántos REITs Existen?
  5. ¿Cuántos Tipos de REITs Hay?
  6 ¿Cómo Están Estructurados los REITs?
  7. ¿En Qué Tipo de Propiedades Invierten los REITs?
  8. ¿Quién Establece las Inversiones del REIT?
  9. ¿Cómo se Administran los REITs?
10. ¿Cómo Miden los REITs el Rendimiento Financiero?
11. ¿De qué Forma Administran los Accionistas los dividendos REIT para los Fines Impositivos?
12. ¿Están los Dividendos del REIT Sujetos a la Nueva Tasa Tributaria Máxima del 15%?
13. ¿Qué Aspectos Fundamentales sobre los Bienes inmuebles Debo Tener en Cuenta Antes de Invertir?
14. ¿Cómo ha Ido Evolucionando a través del Tiempo la Financiación de los Bienes inmuebles?
15. ¿Cómo se Cotizan las Acciones REIT?
16. ¿Qué Factores Contribuyen a la Rentabilidad del los REIT?
17. ¿Quiénes Invierten en REITs?
18. ¿Por qué Debería Yo Invertir en REITs?
19. ¿Cuál es el Papel Que Desempeñan los REITs en los Planes de Jubilación 401 K?
20. Si Poseo una Vivienda, ¿es Necesario que Invierta en REITs?
21. ¿Qué Debería Tener en Cuenta al invertir en REITs?
22. ¿Cómo Invierto en un REIT?
23. ¿En qué se Diferencian los REITs de las Sociedades Limitadas?
24. ¿Puedo Canjear Bienes inmuebles por Acciones REIT como Parte del "Artículo 1031 Sobre Intercambio en Especie"?

1. ¿Qué es un REIT?

Un REIT es una empresa que es titular, y en la mayoría de los casos, administra bienes inmuebles generadores de ingresos como apartamentos, centros comerciales, oficinas, hoteles y depósitos. Algunos REITs además, se destinan a la financiación de bienes inmuebles. Las acciones de una gran parte de los REITs se comercializan libremente, por lo general en las bolsas de valores de mayor envergadura.

Para poder ser habilitada como un REIT, una empresa debe distribuir como mínimo el 90% de su ingreso imponible anualmente entre sus accionistas. Una empresa considerada como REIT puede deducir los dividendos pagados a sus accionistas de su ingreso empresarial imponible. Consecuentemente, la mayor parte de los REITs remiten al menos el 100% de su renta imponible a sus accionistas y por lo tanto no deben impuesto de sociedades. Los impuestos son pagados por los accionistas sobre los dividendos recibidos y sobre cualquier ganancia de capital. Muchos estados cumplen este tratamiento federal y además los REITs no pagan impuesto sobre los ingresos. Al igual que otras empresas, pero contrariamente a las sociedades anónimas, un REIT no puede transferir ninguna pérdida impositiva a sus inversores.

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2. ¿Por qué se crearon los REITs?

El Congreso creó los REITs en 1960 para que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles generadoras de ingresos fueran accesibles a los pequeños inversores. El Congreso decidió que la manera de que los inversores medios pudieran invertir en propiedades comerciales a gran escala era hacerlo de la misma forma en que invertían en otras industrias, a través de la compra de valores. De la misma manera en que los accionistas obtienen beneficios con acciones de otras empresas, el accionista de un REIT obtiene una acción pro rata de los beneficios económicos derivados de la generación de ingresos a través de la titularidad de bienes inmuebles comerciales. Los REITs ofrecen claras ventajas para los inversores: mayor diversificación a través de la inversión en una cartera de propiedades en lugar de un único edificio y una administración a cargo de experimentados profesionales inmobiliarios.

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3. ¿Cómo se Habilita una Empresa como REIT?

Para que una empresa sea considerada una REIT, deberá cumplir con determinadas condiciones establecidas en el Código de Ingresos Internos. Tal como lo requiere el Código Impositivo, un REIT debe:

• Ser una entidad imponible como una empresa.
• Ser administrada por una junta directiva o fideicomisarios
• Poseer acciones totalmente transferibles
• Poseer un mínimo de 100 accionistas
• No tener más del 50% de sus acciones en manos de 5 personas o menos, durante la última mitad del año imponible
• Invertir un mínimo del 75% del total de sus activos en activos inmobiliarios
• Obtener un mínimo del 75% de su ingreso bruto de alquileres de propiedades o de intereses de hipotecas sobre bienes inmuebles
• No tener más del 20% de sus activos en acciones de filiales REIT imponibles
• Pagar anualmente al menos el 90% de su renta imponible como dividendos a sus accionistas

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4. ¿Cuántos REITs Existen?

Hay alrededor de 180 REITs registrados en la Comisión de la Bolsa de Valores de los Estados Unidos que se comercializan en uno de los más importantes mercados bursátiles -- en su gran mayoría en la Bolsa de Valores de Nueva York. Los activos totales de estos REITs registrados superan los 400$ mil millones.

Alrededor de 20 REITs están registrados en la Comisión pero no se comercializan públicamente. Aproximadamente 800 REITs no están registrados en la Comisión y no se comercializan en una bolsa de valores.

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5. ¿Cuántos Tipos de REIT Hay?

La industria del REIT tiene un variado perfil, el cual ofrece muchas alternativas de inversión a los diferentes inversores. Los REITs se clasifican por lo general en una de las siguientes tres categorías: Capital, crédito hipotecario o híbrido.

REITs de Capital
Los REITs de capital poseen y operan con bienes inmuebles generadores de ingresos. Los REITs de capital se han convertido principalmente en empresas de bienes inmuebles que abarcan una amplia variedad de actividades inmobiliarias, incluyendo el leasing, el desarrollo de bienes inmuebles y la administración de alquileres. Una de las principales diferencias entre los REITs y otras firmas inmobiliarias es que el REIT debe adquirir y desarrollar sus propiedades para que operen principalmente como parte de su propia cartera más que para revenderlas una vez que han sido desarrolladas.

REITs de crédito hipotecario
Los REITs de crédito hipotecario prestan dinero directamente a propietarios de inmuebles y agentes o extienden créditos indirectamente a través de la adquisición de préstamos o valores con garantía hipotecaria. En la actualidad los REITs hipotecarios extienden créditos hipotecarios solamente sobre propiedades existentes. Gran cantidad de modernos REITs hipotecarios administran además su riesgo de interés utilizando inversiones hipotecarias titularizadas, así como también técnicas dinámicas de cobertura de riesgo.

REITs Híbridos
Tal como su nombre lo indica, un REIT híbrido posee propiedades además de otorgar también préstamos a propietarios de bienes inmuebles y operadores.

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6. ¿Cómo Están Estructurados los REITs?

Los REITs están estructurados de tres formas: Tradicional, UPREIT y DownREIT. Un REIT tradicional es aquel que es titular directo de sus activos en vez de a través de una sociedad operativa.

En el UPREIT, los socios de una sociedad anónima existente y un REIT se asocian en una nueva sociedad denominada Sociedad Operativa. Para sus intereses respectivos en la Sociedad Operativa (“Unidades”), los socios contribuyen con las propiedades de la Sociedad existente y el REIT aporta dinero. Generalmente el REIT es el socio general y el dueño mayoritario de las Unidades de la Sociedad Operativa.

Después de un período de tiempo (por lo general un año), los socios pueden gozar de la misma liquidez que los accionistas de REIT ofertando sus Unidades por efectivo o por acciones REIT (a discreción del REIT o Sociedad Operativa). Esta conversión puede dar como resultado que los socios difieran impuestos durante la formación del UPREIT. Los poseedores de unidades pueden licitar sus Unidades durante un período de tiempo, logrando de esa forma extender dicho impuesto. Adicionalmente, cuando un socio mantiene las Unidades hasta su muerte, las reglamentaciones impositivas del estado funcionan de tal manera que sus beneficiarios puedan licitar las unidades por efectivo o por acciones REIT sin tener que pagar impuesto sobre los ingresos.

Un DownREIT está estructurado de forma muy similar al UPREIT, pero el REIT posee y administra propiedades aparte de su interés en una sociedad controlada que posee y administra bienes inmuebles aparte.

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7. ¿En Qué Tipo de Propiedades Invierten los REITs?

Los REITs invierten en una gran variedad de propiedades: centros comerciales, apartamentos, depósitos, edificios de oficinas, hoteles y otros. La mayoría de los REITs se especializan en un tipo de propiedad, como centros comerciales, instalaciones para almacenaje o para tiendas outlet. Los REIT Sanitarios se especializan en instalaciones para la atención sanitaria, incluyendo cuidados intensivos, rehabilitación y hospitales psiquiátricos, edificios de oficinas médicas, residencias para la tercera edad, y hogares con atención médica.

Algunos REITs realizan inversiones por todo el país o en otros países concretos. Al mismo tiempo, otros se especializan en alguna región e incluso en una única área metropolitana.

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8. ¿Quién establece las inversiones del REIT?

Las inversiones del REIT son determinadas por su junta directiva o sus fideicomisarios. De la misma forma que otras compañías negociadas públicamente, los directores del REIT son elegidos por, y responden ante sus accionistas. Sucesivamente, los directores designan al personal de administración. Tal como ocurre con otras empresas, los directores del REIT son generalmente miembros prominentes y respetados dentro del mundo inmobiliario, comercial y profesional.

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9. ¿Cómo se Administran los REITs?

Tal como otras empresas que cotizan en la bolsa, los funcionarios y los profesionales empresariales que administran el REIT deben rendir cuentas ante su junta de directores así como también ante los accionistas y acreedores. Muchos REITs comenzaron a cotizar en bolsa durante los últimos 10 años, muy frecuentemente transformando en propiedad pública lo que previamente habían sido empresas privadas. En muchos casos, los titulares mayoritarios de estas empresas privadas se transformaron en altos directivos del REIT cambiando participación accionarial por acciones de la nueva compañía. De esta forma, los equipos ejecutivos de muchos de los REITs tienen intereses comunes con los intereses de los accionistas.

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10. ¿Cómo miden los REITs el rendimiento financiero?

De la misma forma que el resto de la América empresarial, la industria REIT utiliza los ingresos netos tal como están definidos en el GAAP (Principios Contables Generalmente Aceptados), como la principal medida de evaluación del rendimiento operativo para empresas inmobiliarias.

El sector REIT utiliza además Fondos de Operaciones (FFO) como medida complementaria del rendimiento operativo de un REIT. NAREIT define al FFO como el ingreso neto (computado en concordancia con el GAAP) excluyendo las ganancias o las pérdidas devengadas de las ventas de la mayoría de las propiedades y depreciación de los bienes inmuebles. Cuando una empresa inmobiliaria utiliza FFO en comunicados públicos o en documentos presentados ante la Comisión de Valores y Cambios, la ley requiere que equilibren los FFO con el ingreso neto GAAP.

Muchos profesionales inmobiliarios, así como también muchos inversores, creen que los bienes inmuebles comerciales conservan un valor residual en mayor grado que las maquinarias, ordenadores u otros tipos de propiedad personal. Por lo tanto, ellos visualizan que la unidad de depreciación utilizada para llegar al ingreso neto GAAP está generalmente sobre valorando la depreciación económica de los activos inmobiliarios REIT y el costo propiamente dicho para mantener y reemplazar estos activos a lo largo del tiempo, los cuales en realidad pueden estar revalorizándose. Por lo tanto, los FFO excluyen los cargos por depreciación inmobiliaria del rendimiento operativo periódico. Muchos analistas bursátiles juzgan el rendimiento de un REIT de acuerdo a la Variación del FFO (VFFO), deduciendo de ese modo ciertos gastos constantes de capital del FFO.

El “Libro Blanco” de NAREIT de abril de 2002 sobre los FFO trata en detalle la definición, aconseja a los REIT adoptar determinadas prácticas computacionales y de divulgación y recomienda que los REIT proporcione información adicional sobre sus cálculos financieros como detalles sobre desembolsos de capital.

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11. ¿De Qué Forma Administran los Accionistas los dividendos para los Fines Impositivos?

Por ley los REITs deben distribuir cada año a sus accionistas por lo menos el 90% de su ingreso imponible. Por lo tanto, de la misma forma que las inversiones, los REITs tienden a estar entre las firmas que pagan los dividendos más altos. Los dividendos provienen básicamente del relativamente estable y predecible flujo de alquileres contractuales pagados por los inquilinos que ocupan los bienes inmuebles del REIT. Debido a que las tasas de alquiler tienden a incrementarse durante los períodos inflacionarios, los dividendos REIT por lo tanto tienden a estar protegidos del efecto corrosivo a largo plazo ocasionado por la subida de precios.

La distribución de dividendos de los REITs con relación a los impuestos, está asignada al resultado ordinario, ganancias de capital y rendimientos de capital, cada uno de los cuales puede ser gravado a una tasa diferente. Todas las empresas que cotizan en la bolsa, incluyendo los REITs, deben proporcionar a sus accionistas a principios de cada año la información aclaratoria sobre la forma en que los dividendos anuales del año precedente deben ser asignados para liquidar los impuestos. Esta información se distribuye por cada empresa a su lista de accionistas en el Formulario 1099-DIV del IRS (Impuestos Federales). En la página web de NAREIT, www.nareit.com podrá encontrar un registro histórico de las asignaciones de las distribuciones del REIT entre resultado ordinario, rendimiento de capital y ganancia de capital. Una distribución de ganancia de capital se define como aquella parte del dividendo que excede el ingreso imponible del REIT. A causa de que la depreciación inmobiliaria es un gasto no erogable tan importante que puede sobre valorar cualquier deterioro en los valores de las propiedades, la tasa del dividendo dividida por los FFO o por la Variación del FFO, se utiliza por muchos como un indicativo de la capacidad del REIT de pagar dividendos.

Una distribución de rendimiento de capital no se grava como resultado ordinario. Más bien, la base de costes del inversor en la bolsa se reduce por el coste de la distribución. Cuando las acciones se ponen a la venta, el excedente del precio neto de venta sobre la base impositiva reducida, es computado como ganancia de capital para los fines impositivos. Siempre y cuando la tasa de ganancias de capital sea inferior a la tasa marginal de impuesto sobre la renta, una alta distribución de rendimiento de capital puede llegar a ser especialmente atractiva para los inversores que se encuentran en los niveles impositivos más altos.

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12. ¿Están los Dividendos del REIT Sujetos a la Nueva Tasa Tributaria Máxima del 15%?

En mayo del 2003, el Congreso de los Estados Unidos aprobó el Acta de Desgravación Fiscal para los Puestos de Trabajo y el Crecimiento, la cual reduce las tasas impositivas sobre los ingresos para la mayoría de los dividendos y ganancias de capital hasta un máximo del 15%. Ya que los REITs por lo general no pagan impuestos de sociedades, la mayoría de los dividendos del REIT continúan siendo gravados como ingresos ordinarios a la nueva tasa máxima del 35% (disminuyendo del 38.6%).

Sin embargo, los dividendos REIT calificarán para una tasa aún inferior en los siguientes casos:

• Cuando el contribuyente es susceptible de una tasa impositiva prevista más baja;
• Cuando un REIT realiza una distribución de ganancias de capital (15% de tasa tributaria máxima)
• Cuando un REIT distribuye dividendos recibidos de una filial REIT imponible o de otra empresa ( 15% de tasa tributaria máxima); y
• Cuando así está autorizado, un REIT paga impuestos de sociedades y retiene las ganancias ( 15% de tasa tributaria máxima).

Adicionalmente, la tasa máxima del 15% a las ganancias de capital se aplica generalmente a la venta de las acciones REIT.

Según información disponible se puede verificar que alrededor de un tercio de los dividendos REIT calificaron para la tasa inferior del 15% en ganancias de capital. El 54% de esta cifra representaba participaciones de ganancias de capital y el 46% representaba rendimientos de capital, que son gravados a la tasa de ganancia de capital cuando se venden las acciones.

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13. ¿Qué Aspectos Fundamentales sobre los Bienes Inmuebles Debo Tener en Cuenta Antes de Invertir?

Por lo general, los inversores en REIT comparan los precios actuales de mercado con los del valor del activo neto (VNA) de los activos de la firma. VNA es la medida por acción del valor de mercado de los activos netos de una empresa. En algunas épocas, el precio en bolsa de un REIT puede estar por encima o por debajo del de un VNA. Los inversores deberían comprender algunos factores fundamentales que tienen influencia sobre el valor de los holdings inmobiliarios REIT. Un factor fundamental es el balance entre el suministro de nuevos edificios y la demanda de nuevo espacio. Cuando la construcción agrega nuevos espacios al mercado con mayor velocidad de lo que éste puede absorberlos, las tasas de edificios disponibles aumentan, los alquileres pueden decaer y los valores de las propiedades descienden, ocasionando una reducción en los valores netos de activos.

En una economía fuerte, el aumento del empleo, inversiones de capital y gastos familiares aumentan la demanda de nuevos edificios de oficinas, departamentos, instalaciones industriales y tiendas minoristas. El aumento de la población también le da un gran impulso a la demanda por apartamentos. Sin embargo, la economía no es igualmente fuerte en todas las regiones geográficas, y el crecimiento económico puede no incrementar la demanda de todos los tipos de bienes inmuebles al mismo tiempo. Por lo tanto, los inversores deberían comparar las ubicaciones de las propiedades de las diferentes firmas con la fortaleza o debilidad del mercado inmobiliario en las mismas regiones.

Información sobre las propiedades de las empresas está disponible en sus correspondientes sitios de Internet, mientras que información sobre los mercados inmobiliarios locales y regionales está disponible en la prensa financiera o en sitios de investigación en Internet, tales como www.lendlease.com o www.tortowheatonresearch.com.

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14. ¿Cómo Ha Ido Evolucionando a través del Tiempo la Financiación de los Bienes Inmuebles?

Históricamente, los bienes inmuebles generadores de ingresos estuvieron financiados por lo general con altos niveles de endeudamiento. Los bienes inmuebles brindaban una seguridad tangible para el financiamiento hipotecario, mientras que el ingreso por alquileres de esas mismas propiedades era una clara fuente de ingresos para pagar los intereses del préstamo. Los mercados inmobiliarios eran monopolizados frecuentemente por promotores inmobiliarios o empresarios de negocios que intentaban amasar sus propias fortunas y que estaban dispuestos a tomar grandes riesgos para lograrlo. Con anterioridad a la recesión inmobiliaria de principios de los 90, no era inusual que propiedades individuales cargaran con hipotecas que representaban más del 90% del valor estimado de mercado o del costo de construcción de la propiedad. Ocasionalmente, la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad era aún más elevado. La grave recesión del mercado de bienes inmuebles de principios de los 90 forzó a muchos prestamistas inmobiliarios, promotores de bienes inmuebles y propietarios a reconsiderar la utilización apropiada del financiamiento de deuda en proyectos inmobiliarios.

En la actualidad, las propiedades pertenecientes a los REITs se financian de una forma mucho más conservadora. Por lo general, los REITs financian sus proyectos con un 50% de deuda y un 50% de acciones, lo que reduce significativamente el riesgo de la tasa de interés y crea una operación comercial mucho más fuerte y menos volátil. Dos tercios de los REITs con índices de deuda preferente no garantizada son inversiones con calificación.

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15. ¿Cómo se Cotizan las Acciones REIT?

Como cualquier empresa cuyas acciones cotizan en bolsa, el precio de las acciones REIT se fijan diariamente en el mercado y le brinda a los inversores la posibilidad de evaluar sus carteras diariamente. Para poder calcular el valor de inversión de las acciones REIT, un análisis característico implica uno ó más de los siguientes criterios:

• Calidad de administración y estructura corporativa
• Rendimiento total previsto de las acciones, estimado entre el cambio del valor esperado y el actual rendimiento del dividendo.
• Los actuales rendimientos del dividendo en relación a otras inversiones de rendimiento (ejemplo: bonos, acciones de servicios públicos y otro tipo de inversiones de altos ingresos).
• Tasa de desembolso de dividendos como porcentual de los FFO de REIT
• Incremento estimado de las ganancias por acción
• Valores de activos subyacentes de los bienes inmuebles y/o hipotecas, y otros activos.
  
  Las acciones de los REIT registradas en la Comisión de Valores y Cambios pero que no cotizan en bolsa deberán ser valoradas consultando a un asesor financiero competente.

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16. ¿Qué Factores Contribuyen a la Rentabilidad de los REIT?

El aumento de la rentabilidad proviene generalmente de distintas fuentes, incluyendo ingresos más elevados, menores costos y nuevas oportunidades de negocio. Las fuentes más inmediatas para el aumento del ingreso son las mayores tasas de ocupación inmobiliaria y el incremento en los alquileres. Siempre que la demanda por nuevas propiedades se mantenga en equilibrio con la oferta disponible, el mercado de alquileres tiende a aumentar en la medida que la economía se desarrolla. Una baja ocupación en edificios por debajo del nivel de ocupación puede incrementarse cuando hábiles propietarios mejoran las instalaciones, elevan las prestaciones del edificio y además comercializan más efectivamente sus propiedades a nuevos tipos de inquilinos. La adquisición de propiedades y los programas de desarrollo también crean nuevas oportunidades de crecimiento, siempre y cuando los rendimientos económicos de estas inversiones superan el costo de financiamiento.

De la misma forma que otras sociedades públicas, los REITs y las compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa, también aumentan sus ganancias mejorando con eficacia y aprovechando nuevas oportunidades de negocios. El Acta de Modernización de los REIT (AMR), que entró en vigor el 1 de enero de 2001, le brinda a los REITs otras oportunidades para incrementar sus ganancias. Con anterioridad a la entrada en vigencia del AMR, los REITs se veían limitados a la provisión de aquellos servicios que tradicionalmente eran considerados como “usuales y habituales” para un propietario, y no estaban autorizados a brindar otros servicios de primera línea que brindaban otros propietarios. El AMR autoriza a los REITs a crear filiales que pueden proveer aquellos servicios competitivos que muchos de los actuales inquilinos desean.

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17. ¿Quiénes Invierten en los REITs?

Cientos de miles de inversores particulares, tanto de los Estados Unidos como extranjeros, son titulares de acciones de los REITs. Otros compradores habituales de REITs son los fondos de pensión, fondos de beneficencia y fundaciones, compañías de seguros, oficinas de inversión de los bancos y fondos de inversión.

Por lo general los inversores se ven atraídos por los REITs por su elevado nivel de ingresos disponible y la oportunidad de obtener un crecimiento moderado a largo plazo. Estas son las características básicas de los bienes inmuebles. Además, aquellos inversores en busca de distintas formas de diversificar sus carteras de inversiones más allá de las acciones ordinarias o los bonos, se ven atraídos por las particulares características del REIT.

En la actualidad, una amplia gama de inversores está utilizando los REITs para poder cumplir sus metas de inversión, desde grandes fondos de pensiones buscando diversificación hasta el maestro de escuela retirado que está en busca de una inversión de alta calidad.

Acciones REIT que cotizan en bolsa pueden ser adquiridas en el mercado abierto, y no requiere una compra mínima. Muchos inversores también están eligiendo ser titulares de REITs a través de fondos de inversión mutualistas o de acciones indexadas y sectoriales especializadas en firmas inmobiliarias públicas.

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18. ¿Por Qué Debería Yo Invertir en los REITs?

Los REITs son inversiones de rendimiento total. Le ofrecen altos dividendos más el potencial para una revalorización de capital moderada, a largo plazo. Los rendimientos totales a largo plazo de las acciones REIT se estima que podrán estar un poco por debajo de los rendimientos de acciones de alto rendimiento y alto riesgo y un poco por encima de los rendimientos de bonos de riesgo menor. Como la mayoría de los REITs cuentan además con una baja o mediana capitalización bursátil de acciones, sus rendimientos pueden ser comparables a otras pequeñas o medianas empresas.

Existe una relativa baja correlación entre los rendimientos de acciones REIT enumeradas y los rendimientos de otros sectores de mercado. Por lo tanto, incluir REITs enumerados en su programa de inversiones le ayudará a construir una cartera diversificada.

Los REITs ofrecen a sus inversores:

• Ingresos por dividendos disponibles y estables.
• Altos rendimientos por dividendos
• Un aumento en los dividendos que consistentemente ha superado la tasa inflacionaria de precios al consumidor
• Liquidez: las acciones de REITS que cotizan en bolsa se convierten fácilmente en efectivo ya que se comercializan en los más importantes mercados de valores.
• Administración profesional: los administradores de REIT son hábiles profesionales con una amplia experiencia inmobiliaria.
• Diversificación de la cartera de inversión, lo cual reduce el riesgo
• Supervisión: Directores independientes del REIT, analistas independientes, auditores independientes, así como también el mundo empresarial y financiero controlan regularmente un informe financiero público de REIT. Este examen les brinda a los inversores una medida de protección y más que un barómetro para medir la condición financiera de REIT.
• Elevación de informes: Los REITs cuyas acciones están registradas en la Comisión de Valores y cambios están obligados a realizar informes regulares, incluyendo informes financieros trimestrales y anuales.

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19. ¿Cuál Es el Papel que Desempeñan los REITs en los Planes de Jubilación 401 K?

La gran mayoría de los planes de jubilación 401 k ofrecen una variedad de opciones de inversión en acciones y bonos. Sin embargo, los bienes inmuebles no son accesibles para gran parte de los planes de contribución en la actualidad. Los niveles de rendimiento competitivos de las acciones inmobiliarias, niveles estables de riesgo, y una baja correlación con los rendimientos de inversión de otras acciones y bonos, ofrece una significativa diversificación de prestaciones para una cartera de activos múltiples. Tanto los participantes como los promovedores deben asegurarse de que su plan de jubilación 401 k incluya bienes inmuebles –una de las fuentes más fuertes para la diversificación de la cartera- entre sus elecciones de inversión. Históricamente, inversores institucionales han invertido en carteras con una amplia diversidad de múltiples inversiones, permitiéndoles cumplir su plan de obligaciones al mismo tiempo que controlaban el riesgo de pérdidas catastróficas en cualquier año. Inversores particulares puede que no comprendan la importancia de este concepto de inversión.

NAREIT encargó a Ibbotson Associates –una autoridad líder en asignaciones de valores- que examinasen el rendimiento histórico de las inversiones de las acciones que cotizan en bolsa de los REITs para determinar si los REITs ofrecen considerables beneficios de diversificación en carteras diversificadas. Ibbotson concluyó que, históricamente, los REITs han obtenido rendimientos competitivos y han demostrado una menor volatilidad que otros tipos de acciones. Ibbotson apunta además que los rendimientos REIT no se encuentran correlacionados con aquellos de otras acciones y bonos. De hecho, como la capitalización total de los REITs en el mercado de valores se ha incrementado y las empresas lograron una cobertura analítica más amplia por parte de los analistas de Wall Street y una base de inversores más amplia, la correlación de los rendimientos REIT con aquellos de otras inversiones ha descendido considerablemente. Como resultado de estas características de las inversiones, el informe Ibbotson demuestra que los REITs son una gran fuente para la diversificación de la cartera, aumentando los rendimientos y disminuyendo los riesgos en una amplia gama de carteras diversificadas.

Por ejemplo, el estudio realizado por Ebbotson señala que asignando un 10% de su cartera a los REITs cada año desde 1972 a 2003, hubiera aumentado el promedio anual de rendimiento de un 10,9% a un 11,2%, al mismo tiempo que reducía el riesgo de 10,8% a 10,4%. Asignando 20 puntos porcentuales de REITs hubiera incrementado el promedio anual de rendimiento a 11,5% mientras que disminuía el riesgo de la cartera a 10,1%. Para mayor información acerca del estudio Ibbotson, viste su sitio web pinchando aquí.

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20. Si Poseo una Vivienda, Es Necesario que Invierta en REITs?

La inversión en REIT complementa el hecho de ser propietario de una vivienda. Mientras que poseer una vivienda puede ser una buena inversión, los beneficios de inversión se ven incrementados cuando lo combina con acciones REIT.

En gran medida, la propiedad de un inmueble difiere de otras inversiones en algunos aspectos significativos. Una vivienda es tanto un gasto como una inversión, particularmente cuando está financiada con una considerable hipoteca. No genera ningún ingreso, y por el contrario requiere el pago de intereses hipotecarios, impuestos inmobiliarios y cuotas de seguro, sumados a otros gastos ocasionales necesarios para mantenerla adecuadamente.

Un popular índice de precios de vivienda familiar en el ámbito nacional subió un 5,8% combinado de media desde 1976 a 2003. Mientras tanto, las acciones REIT, obtuvieron un 6,5% de rendimiento anual combinado sobre la base del precio de la acción, pero con reinversión de dividendos, el rendimiento anual combinado total para el período fue de 15,5%.

La baja correlación entre los rendimientos REIT y los cambios en los precios de las viviendas, combinado con el históricamente atractivo rendimiento total y la moderada volatilidad de los REITs, provoca que no sorprenda el hecho de que los REITs sean tenidos en cuenta en las carteras de inversiones tanto de propietarios como de inquilinos.

En el análisis final, los inversores tendrán la posibilidad de obtener mayor riqueza financiera a largo plazo cuando combinan la propiedad de una vivienda con las acciones REIT como parte de una cartera de inversiones diversificada.

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21. ¿Qué Debería Tener en Cuenta al Invertir en REITs?

El mercado generalmente recompensa a aquellas empresas que demuestran tener resultados consistentes y un aumento de dividendos con un aumento en la relación entre precios y beneficios. Por lo tanto, los inversores deberían mostrar preferencia por los REITs y por las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa con las siguientes características:

• Una comprobada habilidad para incrementar los beneficios de una manera fiable. Por ejemplo, buscar empresas con propiedades en las cuales los alquileres están por debajo de los niveles del mercado. Tales propiedades ofrecen un potencial adicional en mercados competitivos y una protección a la disminución del valor cuando el crecimiento económico decrece.
• Equipos administrativos que puedan rápida y eficazmente reinvertir el flujo de fondos disponible. Que posean la habilidad de completar nuevos proyectos en tiempo y forma y cumpliendo con un presupuesto. Equipos de administración creativos con sólidas estrategias para el desarrollo de nuevas oportunidades de negocios establecidas en el Acta de Modernización del REIT.
• Fuertes rasgos operativos, incluyendo una política empresarial de gobierno, endeudamiento conservador, prácticas contables reconocidas, sólidas relaciones con los inquilinos y una clara y definida estrategia para tener éxito en los mercados competitivos.

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22. ¿Cómo Invierto en un REIT?

Un particular puede invertir en un REIT que cotiza en bolsa, que está registrado en una importante bolsa de valores, adquiriendo acciones a través de un agente de bolsa. De la misma forma como ocurre con otras acciones que cotizan en bolsa, los inversores pueden adquirir acciones ordinarias, preferenciales o títulos de deuda. Un inversor puede solicitar los servicios de un agente de bolsa, asesor de inversiones o consultor financiero para ayudarle a analizar sus objetivos financieros. Estos profesionales podrán recomendarle las más apropiadas inversiones REIT para cada inversor. El inversor también puede contactar directamente con REIT para solicitar una copia de la memoria anual de la compañía así como también otras informaciones financieras. La mayor parte de esta información está disponible en la página web de la firma. La página web de NAREIT, www.nareit.com también enumera todos los REITs que cotizan en bolsa con sus símbolos cambiarios. Muchas bibliotecas locales ofrecen una amplia variedad de publicaciones que le brindan información sobre inversiones así como también datos sobre sociedades anónimas como REIT.

Otra posibilidad es diversificar su inversión aún más adquiriendo acciones en un fondo de inversión especializado en inversiones bursátiles inmobiliarias. Un listado de dichos fondos de inversión está disponible en la página web de NAREIT. Los inversores pueden comparar y al mismo tiempo evaluar el rendimiento de los fondos de inversión a través de fuentes públicas de información como puede ser Morningstar, Inc., que también está disponible en las bibliotecas locales. Estas fuentes ofrecen una detallada información en rendimientos pasados, carteras actuales de holdings e información relacionada con los distintos costes al invertir en fondos. Hay además algunos fondos inmobiliarios y REIT negociados así como también fondos de tipo cerrado.

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23. ¿En qué se diferencian los REITs de las sociedades limitadas?

Los REITs no son sociedades, aunque, como ocurre con otras corporaciones, los REITs utilizan las sociedades para emprender sociedades en participación. Hay importantes diferencias operativas y de organización entre los REITs y las sociedades limitadas.

Una de las diferencias más importantes entre REITs y las sociedades limitadas es la forma en que se comunica la información impositiva a sus inversores. Cada año, un inversor en REIT, recibe un formulario 1099 del IRS de REIT, en el cual se indica la cantidad y el tipo de ingresos recibidos durante el año impositivo previo. Sin embargo, un inversor de una sociedad recibe un Formulario K-1 del IRS, el cual debe entregarse a los contribuyentes a finales del año, y que es muchísimo mas complicado que el 1099. Además, un inversor REIT debe presentar menos declaraciones a Hacienda que las requeridas por una sociedad de inversión.

Muchos creen que las características de gobierno empresarial de un REIT son superiores a las de una sociedad.

Otras importantes diferencias entre los REITs y las sociedades limitadas están sintetizadas en el siguiente cuadro.

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24. ¿Puedo Canjear Bienes Inmuebles por Acciones REIT como Parte del Artículo 1031 sobre Intercambio en Especie?

Por antecedentes, el artículo 1031 del Código de la Dirección General Impositiva permite por lo general diferir impuestos cuando propiedades de inversión o propiedades utilizadas en un intercambio comercial se intercambien por propiedades similares, siempre y cuando el intercambio sea completado dentro de los 180 días a partir de la transferencia de la propiedad intercambiada. Intercambios no simultáneos también se permiten con arreglo al artículo 1031 siempre y cuando se cumplan determinados criterios. Estos intercambios son conocidos como “intercambio en especie”. Un ejemplo de un cambio en especie sería el intercambio de un edificio de apartamentos en Baltimore por un edificio de apartamentos en San Diego. Las acciones REIT no se consideran como propiedad de inversión, y por lo tanto no es posible realizar un intercambio por especies entre un bien inmueble y una acción REIT.

A pesar de que la acción REIT no califica para el tratamiento del intercambio en especie, existe otra provisión en la ley impositiva de los Estados Unidos que permite a los titulares de bienes inmuebles intercambiar propiedades por participaciones societarias sobre una base de impuestos diferidos, si se respetan determinadas condiciones. Tomando en cuenta esta consideración, muchos REITs son titulares de la mayoría, si no del total, de sus propiedades a través de una sociedad operativa (SO) en la cual ellos tienen la participación mayoritaria. Las sociedades operativas con frecuencia pertenecen a una “sociedad paraguas REIT” o “UPREIT”, aunque también pueden pertenecer a un "DownREIT."

Con el tiempo, los propietarios de bienes inmuebles pueden transferir propiedades sobre una base de impuestos diferidos a una SO a cambio de unidades SO. Últimamente las unidades SO pueden intercambiarse por acciones REIT o por dinero en una transacción imponible, y sus propietarios están autorizados a recibir distribuciones societarias similares a las distribuciones REIT que recibirían y convertirían las unidades SO en acciones REIT. Las páginas web de muchos REITs contienen información acerca de las transferencias de propiedades en intercambio por unidades SO.

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